核数师又“背锅”！超10家房企年报或难产，有开发商去年亏损近400亿元

在本该亮家底的3月，不少房企却放了鸽子。

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3月21日晚间，世茂集团、世茂服务、融创中国接连公告称将延迟刊发2021年财报，原因是审计程序受到人员疫情隔离、外部确认函等因素影响。3月22日早间，中国恒大、恒大物业集团有限公司同时发布公告称，预期延迟刊发2021年经审核业绩。

而在上周五（3月18日），新力控股也已发布公告称预计将无法于3月底或之前刊发经审核年度业绩。“本集团若干主要雇员（尤其是财务报告单位的雇员）近期离职，导致其财务报告事宜延缓。”而这家遭遇股债双杀的“仙股”企业，目前还在停牌中。

据时代财经不完全统计，除上述房企外，截至目前，尚有佳兆业、融信中国等10余房企的年报披露日期还未公布。

与此同时，今年房企披露业绩呈现出扎堆发布的特点，多在集中在3月29日-3月31日。其中，3月30日和3月31日均有超20家房企披露业绩。

2022年，房企们又将交出怎样的业绩表现？

年报难产，又见核数师分手戏码

一般而言，企业与核数师的合作关系长久，往往自上市之初就与其深度绑定，不会轻易出现变化，譬如绿城中国与德勤的合作关系便长达15年。在年报季的敏感时间点，接连多家上市房企都面临核数师辞任，似乎已不是一个个体事件。早在今年1月份，中国奥园、合生创展双双披露核数师辞任消息，原因无一例外与审核费用相关。

3月21日，一家核数师辞任的TOP30房企在公告中详细表明，集团与普华永道未能就2021年的年度业绩审核工作的审核费用总额协商并达成一致，因此预期无法于3月31日之前落实年度经审核合并财务报表并披露业绩报告。

普华永道则在辞任函中撇清关系，称之所以无法完成审核工作，是因为上述合作房企没有进一步澄清此前询证函中个别银行存款抵押的相关问题；以及所要求资料的提供及银行确认函的收发工作落后于计划。

双方各执一词，导致了年报的难产。

新力控股则表示，是由于集团若干主要雇员（尤其是财务报告单位的雇员）近期离职，致其财务报告事宜延缓。而早已在去年12月19日，新力也曾宣布安永会计师事务所辞任公司核数师，原因就是双方未能就审核公司2021年财务报表的薪酬达成共识。短短不到三个月的时间，新力控股与内外财务机构均面临矛盾分歧。

来自四大会计师事务所的一位审计人士告诉时代财经，今年房企的一些业绩披露，可能会影响今年投资人的决策。

“企业认为有些可以不做披露的，但审计方需要额外的程序、人员、时间成本才能验证到相关信息，但企业不愿意支付这部分报酬，中间产生的分歧就是谈不拢的原因。”上述人士称。

另有审计机构人员则表示，这其中可能涉及到一些合规性风险，审计师为了避免被调查或者追责可能也会选择“不签字”，与企业停止合作。

“如果按照严格会计准则走，不少房企会出现巨额亏损，这对于依然交易的股票是无法接受的。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲称。其又补充指出，倘若审计师依照公司要求未作相应披露可能会被投资者起诉，意味着承担的风险和收入不对称。

作为与上市公司真实财务状况最紧密的一环，核数师的辞任、年报推迟发布均将对资本市场的情绪产生影响。标普的一份报告指出，年报发布前夕更换审计师，容易让人对一家公司的治理质量生疑。该机构还预计，随着审计师对使用表外债务等不透明披露的做法提出异议，可能还会有更多开发商面临审计师辞任的问题。

深交所信息显示，3月22日早间，“21融创03”跌超20%盘中临停，成交净价报32元；美元债方面，融创2024年到期7.5%票据每1美元面值买价下跌2.9美分，报21.4美分；6月14日到期票息7.25%的美元债券每1美元面值买价下跌6.1美分至28.3美分，两支债券均势创一周最大跌幅。

业绩预亏，有房企去年亏了近400亿

审计环节的分歧，更深层次的原因或许是企业的经营境况。

如此前曾在年报季未如期披露业绩的泰禾、福晟国际、泛海集团、鑫苑置业，均是榜上有名的“问题房企”。而拉开今年年报难产序幕的新力控股，也已身处艰难处境近半年。

此前，新力身上一直贴着黑马房企的标签——成立不到十年的时间，便完成了敲钟上市、千亿销售，成为最年轻的千亿房企。

然而这座十年搭建的大厦根基，本身并不稳固，且过度依赖杠杆和追逐规模扩张，这一切随着融资收紧、楼市降温而逐渐行不通。去年7月，以一封《新力地产老板张园林求救信》的求救信开始，新力控股经历了股价暴跌、全员降薪、评级下调、美元债违约、物业平台出售等一连串风波。去年9月20日，新力控股股价单个交易日跌幅超80%，跌至仙股，并停牌至今。

世茂系同样如此，在此之前这家看似稳健的房企，自去年10月底开始，从信托违约传言到香港、上海资产纷纷变卖，形势急转直下。

能够发出年报的房企，也呈现出与往年不同的境况。

根据房企此前发布的年度业绩预告，不少房企在2021年录得亏损。时代财经梳理发现，在1月28日披露业绩的31家房企中，至少超过三分之二的房企预告为亏损。中指研究院发布的统计数据显示，截至2月8日前已发布2021年业绩预告的64家A股房企中，有27家预计亏损，占比约为42.2%。

其中，华夏幸福预亏达331亿元至391亿元，为所有披露业绩的房企中亏损金额最大的；此外，蓝光、泛海控股亏损金额超百亿，阳光城同样预亏金额最高达58亿元。

在这些预亏公告中，“计提存货跌价准备”成了高频词。如蓝光结合流动性风险计提了约69.09亿元的减值损失，主要为存货跌价准备。

阳光城称2021年计提了约26.2亿元的存货跌价准备，囊括七个项目，而在往常年份其计提金额不超过双位数。阳光城将原因归结于2021年行业政策调控升级，市场需求出现迅速下滑，为进一步促进销售回款采取了降价措施；另一方面行业信用风险事件频发，公司境内外评级机构下调、再融资受阻，从而对销售构成很大影响。

黄立冲表示，房企减值计提除了一些持有的投资物业、土地存货被减值，也包括违约导致亏损和违约赔付和利息扩大。时代财经了解，华夏幸福2021年便因1078亿债务违约，从而产生计提借款利息及罚息近200亿元。

上述四大的审计人士也指出，今年房企财报会更加关注减值的相关信息，且该项必须由专家测定。“去年行业下行、楼价下调，房企的现金流和供应商的持续经营状况等，都会影响减值的数额。”

这也意味着房企与审计师之间或将面临更多的博弈，从而促使年报难产这一现象的接连出现。

据时代财经观察，今年房企披露业绩的日期呈现推迟延后、扎堆出现的特点，并集中在3月29日-3月31日披露。

其中，3月30日将有超20家房企披露业绩，包括碧桂园、万科企业、大悦城地产、新城发展、华润置地、中梁控股、时代中国、中骏控股等大中型房企；而在港股提交年度业绩的最后期限，3月31日，也有包括中海、雅居乐、龙光集团、花样年、富力、奥园、禹洲等超20家房企选择这一天发布业绩。

“3月31日后房企会因为无法出业绩报告而停牌，对于部分已经出现财困的企业来说可能就是永久停牌。”黄立冲称，很多股民都不知道这个判决日。