开发商不爱中介了！合作4年后清仓离场，保利转让合富辉煌43.9%股权

房地产行业进入“黑铁时代”，企业之间的合作模式发生巨变。过去，房企携手代理商进军一二手房代理业务，以实现利益共享。当利润空间收窄，房企与代理商不愿风险共担，合作走向破裂。

4月7日，合富辉煌（00733.HK）发布公告称，公司将以重组形式调整与保利发展的合作模式。此后，保利发展将不再持有合富中国43.9%股权，合富辉煌接手相应股权。同时，合富辉煌将向保利发展出售保利顾问集团。

据悉，合富中国为合富辉煌非全资附属公司合富投资与保利发展共同持有，主要从事物业代理服务。

图源：合富辉煌公告

至此，保利发展与合富辉煌为期4年的合作暂告一段落。2018年5月，保利发展公告称，与合富辉煌签署《合作重组协议》，二者同意融合保利投顾和合富辉煌各自经营的一手及二手物业代理业务。

这次合作被视为房企和代理商“强强合作”的样本。彼时，保利地产是房地产五强企业，合富辉煌是房产代理商三强企业，双方携手一度被视为房企抢滩代理市场的标志性事件。

一纸公告过后，昔日盟友分道扬镳，轰轰烈烈的房企搭档代理商热潮也随之降温。

“整合进展缓慢”

尽管合作初期信心满满，但实际落地过程中，保利发展和合富辉煌摩擦颇多。

4月8日，曾就职于合富辉煌的林霖（化名）告诉时代周报记者，保利发展最初看中合富辉煌在广州的市场份额，想通过合作打开一二手房代理业务市场。而合富辉煌则关注保利发展的全国影响力，欲借此打开全国市场。

“二手房市场山头林立，一线城市基本上都被大机构‘吃掉’，小城市都是本土中介公司，想突破很难。”林霖表示，而在一手房市场，合富辉煌地域局限性大，近年来多地出现拖佣情况，业务发展并不顺利。

合富辉煌在公告中坦言，双方“整合进展缓慢”。合富辉煌称，双方在业务文化、组织架构及营运模式方面存在差异，未能就整合达成全面共识。董事会不时对其业务进行策略检讨，考虑到原有合作模式和成果，公司认为进一步整合将不会创造额外价值，因此将改变合作模式。

抛开企业战略合作的考量，仅从投资角度看，保利发展转让股份在情理之中。

3月31日，合富辉煌发布2021财年年报。报告期内，合富辉煌实现营业收入71.66亿港元，同比增长15.72%，归属母公司净亏损5.45亿港元，止盈转亏。

保利发展转让股份，将为合富辉煌带来亏损。合富辉煌预计，本次交易预计录得未经审核出售亏损（未计税项及开支）约2.82亿港元。

房企退出代理江湖

保利发展和合富辉煌的合作破裂，折射出房地产代理江湖的巨大改变。

二者的合作起源于2018年，正值房企进军代理市场的高峰期。2018年7月，包括万科在内的26家中国百强房企入股代理机构易居中国，宣布进军将二手房代理市场；同年，融创中国、万科入股链家。

房企瞄准的，正是被称为“万亿蛋糕”的代理市场。

第四次经济普查数据显示，截至2018年年末，全国共有房地产中介服务企业20.6万个，2004-2018年的复合年增长率达18.13%。贝壳招股书数据显示，通过居住经纪服务平台的房屋交易额，从2014年的3.2万亿元增加到2019年的10.5万亿元，市场渗透率约为47.1%。

2018年，合富辉煌宣布与保利发展合作时表示，预期业务整合可让两个公司互相合作，进一步发展及扩大旗下一手及二手房地产代理服务业务。时代周报记者获悉，截至2018年年末，双方一二手物业代理业务融合发展，累计覆盖超过150个城市，代理项目超过1700个。

进入2021年，为争取更多利润，多家房企自建销售团队，拉开与代理机构的距离。与此同时，房地产行业调控持续，波及代理机构业绩。

近日，易居中国发布公告称，2021年录得亏损约92亿元至96亿元，主要原因为地产市场下行导致业务规模下降、市场下行导致其他资产之减值亏损等。世联行在业绩预告中表示，预计公司2021年度实现归属于上市公司股东的净利润为亏损8.5亿元至12.5亿元。

受代理机构业绩亏损影响，多家加速开发商离场。保利发展不是第一家撤退企业，也不会是最后一家。