保利、万科低价抢客，广州网红盘内卷，看房客晚上9点还在排队

“全广州的中介，端午应该有一半都跑来了保利水木芳华。”中介李飞说道。

图片来源：图虫创意

如今，广州开发商不会放过任何一个节假日蓄客卖楼的机会。相比五一小长假近40个项目抢客的情况，今年端午假期的推货节奏相对保守，不过仍有不少楼盘通过“开放示范区”“开放实体样板房”“特价单位”等形式吸引客源。

其中，越秀星樾TOD、万科城市之光等老网红盘加推房源。同时，一批新晋网红盘正在强势吸引购房者的注意力，如位于增城朱村凤岗的保利水木芳华项目，开盘三天迎来两次加推，单日卖楼上百套。

至今仍未拿预售证的万科黄埔新城项目，自五一小长假启动冻资蓄客之后，此次端午传出首开价格最低预计不到3万元/平方米，再次刷了一波存在感。

“今年的端午楼市，我只想到了一个字，就是卷！”李飞感叹道。

新网红盘抢客，开盘价低于周边板块1万元/平方米

想要在当前稍显冷淡的广州楼市激起水花并不容易，保利水木芳华走红的方式十分直接，即打价格牌。

保利水木芳华位于广州增城朱村凤岗科教城板块，距离地铁21号线凤岗站约700米，项目共打造12栋33-49超高层住宅，配建一所24班公立小学和规划商业。

端午前夕，该项目1、2、3栋共576套房源取得预售证。6月3日，保利水木芳华首推1号楼，包括69平方米、80平方米、101平方米的三房和四房房源，折后单价为1.6万元-1.7万元/平方米。

可以对比的是，周边很多楼盘此前开盘价都在2万元/平方米以上，而保利项目整体比目前周边一手房源便宜4000元/平方米以上。

“这对于朱村，甚至是整条21号线都具有杀伤力。”中介付强介绍，目前项目周边在售的项目为保利东湾，复式单位售价为2.1万元/平方米左右。时代财经了解到，项目一开盘便开放了中介渠道，且多位中介证实了佣金比例不低。

李飞端午假期三天基本上就泡在了保利水木芳华项目上，最终成交了两套。他告诉时代财经，6月3日开盘当天，仅排队进售楼处都要花上半小时，现场开发商销售基本上是一对五，根本没空讲解沙盘。“样板房更不用提了，挤满了人。”

据李飞了解，当天因为看房人数过多，保利一度暂停看房、开启预约登记，等到当天晚上9点才重新排队开放。

而当天，保利发布了“1号楼首推告罄”的海报，并表示“应众加推3号楼”。李飞透露，6月3日当天保利水木芳华全场成交120套，共扫码带看约400组，成交转化约3:1。

保利水木芳华的热销也对周边二手房的业主带来一些冲击。付强称，朱村板块前两年的一手房高峰期达到了2.4万元-3万元/平方米左右，如今二手价格则在1.8万元-2万元/平方米左右。“今非昔比，保利这个楼盘一出来，许多业主都得站岗，很难卖出去。”

给周边板块带来价格刺激的，也包括位于老黄埔板块的新晋网红盘万科黄埔新城。

今年五一期间，尚未取得预售证的万科黄埔新城开放诚意登记和认筹冻资，冻一万抵三万，吹风价在3.5万元-3.7万元/平方米左右。端午期间，项目传出首开价格最低预计不到3万元/平方米的消息，更传出万科员工也开始冻资等开盘。

据了解，与黄埔新城一站之隔的庙头板块，目前在售一手房均价在4.2万元-4.7万元/平方米之间。“隔壁增城新塘板块更受打击了，现在还有一些在售楼盘卖到3万元/平方米，这下怎么卖？”付强称。

端午不及五一热，万科、保利、越秀争夺广州销冠

尽管低价策略给楼市带来一些惊喜，但在广州中原地产项目部总经理黄韬看来，目前广州市场购买力仍有限、恢复动力不足，开发商降价抢客是正常的销售手段。

广州中原报告显示，5月广州新房网签6177宗，环比增加13%，但较比去年同期成交仍下跌40%。报告指出，虽然开发商积极供应过万套新货备战“红五月”，但买家观望情绪仍较浓。

黄韬也表示，“中原代理的数十个楼盘端午假期的去化不算很突出，节点没有五一那么热，整个市场可能要到三、四季度才会有真正地好转。”

据时代财经不完全统计，广州十余个楼盘均在端午期间推出一口价、特价房源等优惠，包括华润置地公园上城、升龙学府上城、凯德山海连城、大华紫悦府，最高优惠49.3万元。

万科、保利们的价格战也反映了如今广州头部房企的激烈争夺。

以万科黄埔新城为例，与其相差一个地铁站距离的庙头越秀星航TOD项目，此前开盘均价在4.6万元/平方米左右，两者之间形成了明显的竞争关系。

小到楼盘板块竞争，大到市场份额比拼。

对于万科而言，从2003年进入广州市场后，曾一度风光无限，2012年销售额破百亿，2016年还与保利争抢广州一哥位置，近年更踏足了商业、旧村改造、长租公寓等板块。

不过，此后由于公开拿地少、拆解广信资产包，万科在广州的发展面临掉队，总经理一职也短时间出现轮换。

近两年，随着引战投加速消化广信资产包，旧改项目相继转化，推出万科喜悦里、万科城市之光、万科金域曦府等项目，万科才在广州逐渐找回存在感。

克而瑞2021年度广州房企销售榜显示，万科的流量销售金额为249.84亿元、权益销售金额169.19亿元，均处于第三的位置，位列越秀地产和保利发展之后。

2021年，老大哥保利发展则在蝉联广州销冠11年后，被越秀地产取代。以上述榜单为例，越秀地产在全口径销售额、权益销售额中位列第一，保利发展则保住了流量销售额的榜一位置。

事实上，保利发展排名被超的另一面，是越秀地产这两年凭借二股东广州地铁的优势，开发了多个TOD地铁盘，不少楼盘价格相较周边均有一定溢价。今年五一假期，越秀地产和广铁共同开发的琶洲南TOD项目还未正式开盘1栋就已经“卖完”，且大部分客户是全款买房，均价在10万元-14万元/平方米。

不过，在黄韬看来，越秀地产同样面临着一定压力，比如TOD项目开发成本高、运用资金大。“虽然TOD卖得好，但是也有其他不太理想的楼盘，包括还肩负着一些拿地的任务。”

（除黄韬，其他受访者均为化名）