【世界时快讯】合景泰富交换要约缓解流动性压力，回归经营造血才是正途

近期，合景泰富发布公告，2022年9月两笔合计9亿美元债的交换要约已获本金总额约93%通过，2023年9月一笔7亿美元债交换要约获本金总额约91%通过，同意征求也获得通过，据了解，这是近期涉及本金金额较大，且同意率较高的交换要约方案，也侧面反映了债券持有人对合景泰富长期价值的认可。

昨日，交银国际出具研究报告，对合景泰富维持“中性”评级的同时，对此次交换要约给与肯定评价。

报告指出，交换要约成功，合景泰富可以专注于改善日常运营，在合理的时间框架内出售资产，以避免低价出售。交银国际认为交换要约将为合景泰富启动推售香港鸭俐洲项目争取时间，加大其生存机会，并有助于在未来3-4年内回收高达100亿港元的净回款，进一步提高其流动性。

(资料图片仅供参考)

据了解，合景泰富给出的交换要约方案颇有诚意，包括本金不折价、摊销比例高以及以高质量境外资产挂钩指标作为增信措施等，投票结果也意味着，投资者愿意和公司度过行业下行期。

交换要约方案通过后，合景泰富2022年到期的美元债将大幅降低，流动性得到进一步改善，其实，对于经营稳健、资产优质的房企而言，主动债务管理，可以在保障企业和债权人双方的利益前提下，让更多的现金流优先于企业的经营和交付工作，保障购房业主的利益，让他们更有信心买房，促进企业释放更多经营性现金流，一举三得。

这是在目前市场下，比较好的债务管理答卷。

合景泰富表示，这次交易能够帮助其缓解短期流动性压力，避免债务违约，以使管理层得以投入更多的精力到核心业务运营，以期以更好的状态兑付境外美元债。公司会尽可能保障投资人的利益，寻求企业经营和市场回报的双向平衡。

交换要约高票通过，合景泰富的长期价值

近年来，房地产行业销售下滑及境内外融资收紧，导致房企整体流动性承压，越来越多企业主动选择债务交换要约。房企偿债高峰的2022年，这一情况更加明显，对美元债进行交换要约被认为是债务双方认可度最高的方案。

在众多交换要约方案的提出下，合景泰富的方案更显诚意，也在尽可能保证持有人的权益。

一是合景泰富保证本次要约交换将不会对债券本金进行任何折价。

二是摊销比例高。这是目前中资地产企业交换要约先例中，比例较高的方案。在很多房企的交换要约方案中，第一笔、第二笔通常只支付5%，甚至只付手续费、早鸟费，大部分公司会把债券本息兑付比例的70%-90%放在最后一期。

合景泰富前期兑付比例还占了相当部分。

三是增信的资产优质，新债券的增信措施将与合景泰富香港住宅项目销售挂钩及相关新增融资指标挂钩。

值得注意的是，在合景泰富发布公告后，股价和债价从上周至今一直上涨，证明市场和投资者对这次交换要约的高票通过，背后的优质资产背书，以及释放更多现金流回归经营航道，加强造血功能，保障客户权益的做法都表示肯定。

对于剩余未交换的美元债，合景泰富已获得豁免交叉违约，因此不会造成其他美元债违约。接下来公司会积极和这部分投资者进行沟通，在公平一致的前提下寻求妥善解决方案。

保交付稳经营，或是当下房企的必选项

自7月28日中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”后，越来越多城市开始加入“保交楼”的攻坚战中，除了推出更多的政策之外，也从资金层面给企业和民众纾困，克而瑞也提到，在目前房地产调控稳地价、稳房价、稳预期的“三稳目标”下，只有保竣工、保交付，才能保障房地产业的良性循环和社会的健康稳定发展。

相关数据表明，今年上半年住宅房屋新开工面积、住宅竣工和商品房销售面积均下降明显。房企去化、回款难度加大，使得房企现金流进一步短缺。在外部融资几无可能的情况下，提升自身造血能力刻不容缓，保交付是帮助房企跳出上述恶性循环的关键一环。

今年以来，交付力超越了销售额成为各大房企彰显综合实力的最重要凭证，只有保障交付力才能给业主和客户最大的信心和保证。对很多仍追求可持续发展的房企而言，通过债务的主动管理暂缓现金流压力，争取市场窗口修炼内功、保证经营政策和项目交付是一个必选项。

碧桂园、万科、龙湖等企业在今年大力推行“交房即交证”政策。这意味着开发商要提前完成所有相关的服务事项，加强项目管理，更加重视楼盘品质，倒逼产品和服务提升，进而促进房地产开发企业以及整个行业健康发展。

如果说拼命还债的房企是治标不治本，那保交付就是治本之策。房地产行业目前仍然是我国的经济支柱型行业，房地产市场的稳定也有利于整个社会和经济的稳定。保交付能够展现企业经营稳定，在客户观望和失去信心时能够给予客户信心、维护市场稳定。

保交付，安民生，有利于监管资金顺利解套，更是房地产企业回归健康的唯一选择。其次是员工和供应商利益，第三是债权人的权益兑现，现金流不足，得到债权人和业主理解的情况下，先解决交付问题，买房人和债权人的权益才能够双重保障。只有将交付做好，才能彻底解决流通性的问题。

截至2022年6月30日，合景泰富旗下共拥有177个项目，分布于中国内地和香港共44个城市，拥有土地储备总建筑面积约2062万平方米，权益建筑面积约1494万平方米。据了解，该公司坚持深耕高能级城市，土地储备中，一二线城市占比达95%，大湾区核心城市占比达71%。由于可售货值主要集中于大湾区及长三角的一线及强二线城市，当市场回暖、买家信心重塑后，一二线城市市场需求较大，反弹速度更快，去化能力更强，使得合景泰富在行业调整期更具对抗风险的韧性。

合景泰富产品臻颐府6月曾录得两周10亿元的销售额。7月27日，合景泰富向龙湖集团转让香港“尚·珒溋”项目50％的股权及股东贷款，作价13亿港元，录得4.895亿港元的税后利润。

合景泰富所高端品质住宅，无一不具亮点：区位好，产品力过硬，兼顾投资与居住价值，因此变现能力也就更强。

合景泰富表示，面对行业困难，要有信心，要积极应对，企业更要肩负起社会责任，在保交付工作将有可预见的品质提升，这也将是集团今年下半年的工作重点。

今年上半年，通过组织、资源和支付等多维度的保障，累计交付15个项目、20余批次、近7000套房屋，且大部分为高端住宅及位于核心区域的改善型住宅。

通过主动的债务管理方式缓解现金流压力，更有助于合景泰富维持硬核的交付力和正常的交付进度，而保质保量的交付又能够提振销售、加速现金回笼，最终提升公司的偿债能力，形成良性循环。

释放现金流，保交付，是合景泰富向稳经营的选择，只有做好保交付，才能使经营更加平衡，才能保证企业的良性发展。