关注：上海新房限价“明牌”，杨浦房地联动价达21万/平米

10月8日，上海市杨浦区政府发布平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）历史风貌保护项目实施主体公开遴选的答疑纪要，其中提及该地块的房地联动价为21万元/平方米。这一价格是上海执行房地联动价（新房限价）机制后的最高房地联动价格，突破了杨浦区及上海最高新房价格上限。此前，上海房地联动价纪录由长宁西郊别墅地块保持，为16.3万元/平方米。

而在今年以来已公布的五批次新房中，杨浦区新房累计拿到4张预售证，备案均价最高的为仁恒海上源，其推出的公寓产品均价11.98万元/平方米。去年新房备案价格最高的项目为新江湾尚海湾，其联排产品备案均价13.31万元/平方米。

10月9日，上海中原地产首席分析师卢文曦在接受时代周报记者采访时表示，如果单从技术指标上看，平凉地块和长宁西郊地块存在相似性，西郊地块也有它的历史底蕴存在。所以从区位上来说，并没有绝对的好与坏之分。

(资料图)

（地块位置图）

调整新房限价空间

卢文曦进一步指出，平凉地块的容积率为1.4，地块本身也没有中小套的比例要求，未来完全可以做低密度的联排或叠拼类产品，或者是6层的大平层户型。从这个角度上看，开发商有较大的利润空间。当然，平凉地块中涉及到历史风貌保护板块，成本也会比较高。

在卢文曦看来，当前上海新房市场价格天花板正一点一点往上走，市场对价格的预期也随之提升。杨浦平凉地块21万元/平米的房地联动价，打破了新房价格天花板不会涨的固有思维，同时也向市场释放出一种信号——只要产品好，价格还是有向上提升的空间，对未来上海新房市场的预期有很大的推动作用。

复盘平凉地块附近的类别墅新房产品价格，去年第六批次中，首创天阅滨江推出最后的10套洋房房源，当时的均价为约10.99万元/平方米，户型为建面约110-267平方米。该项目主力面积段为156平方米4房，约110平方米及267平方米房源是底楼、顶楼的非标户型。

（首创天阅滨江10套洋房房源，一房一价表）

尽管当时开发商确认交房期长达五年（配合道路工程），首创天阅滨江的入围分数仍高达90.8分，东外滩的热度可见一斑。

时代周报记者查询周边次新房价格获悉，于2017年交付的翡丽甲第，目前在售的一套145平方米、三室两厅两卫的二手房，总价为2620万元，单价约为17.99万元/平方米。

同样位于东外滩板块的阳光城滨江悦，目前在售二手房共4套，总价范围在1620万元至2300万元不等。

楼面价近10万/平方米

杨浦区平凉社区03B3-01地块东至许昌路、南至扬州路、西至汾州路、北至平凉路，建设用地面积16993.8平方米，规划用途为二类组团住宅用地，容积率1.4，地上计容建筑面积为23791.32平方米，地块起始价为23.76亿元。

按此价格计算，若该地块可售面积均为住宅(不含5%的公租房和780平方米的配套)，总销售金额接近46亿元。按23.76亿元底价计算，该地块楼面价为99868元/平方米。

据悉，该地块虽为住宅用地，但包含城市更新、历史风貌保护项目，因此采用公开遴选、协议出让方式进行。

根据地块出让信息，申请人需要满足2021年度总资产规模不小于1000亿元；2021年度净负债率不大于60%；近3年在上海市中心城区自行开发的住宅项目建筑面积不少于10万平方米；近3年在上海风貌区、风貌街坊内涉及历史建筑保护项目的建筑面积，以及其它保护、修缮、改建的历史建筑的建筑面积，总计不少于5万平方米等条件。

目前，从上海市杨浦区政府官网透露出的信息来看，若提交遴选申请的有效申请人为2人及3人以上，区规划资源局于2022年10月21日发放参加遴选评审的通知，协议出让结果公示后即可签订土地出让合同，自签订出让合同之日起5个工作日内，支付土地总价款的50%，90个自然日内支付土地总价款的50%，遴选评审具体时间和内容以通知为准。