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关注:上海新房限价“明牌”,杨浦房地联动价达21万/平米

2022-10-09 15:41:50来源:时代周报  

10月8日,上海市杨浦区政府发布平凉社区03B3-01地块(平凉街道6街坊)历史风貌保护项目实施主体公开遴选的答疑纪要,其中提及该地块的房地联动价为21万元/平方米。这一价格是上海执行房地联动价(新房限价)机制后的最高房地联动价格,突破了杨浦区及上海最高新房价格上限。此前,上海房地联动价纪录由长宁西郊别墅地块保持,为16.3万元/平方米。

而在今年以来已公布的五批次新房中,杨浦区新房累计拿到4张预售证,备案均价最高的为仁恒海上源,其推出的公寓产品均价11.98万元/平方米。去年新房备案价格最高的项目为新江湾尚海湾,其联排产品备案均价13.31万元/平方米。

10月9日,上海中原地产首席分析师卢文曦在接受时代周报记者采访时表示,如果单从技术指标上看,平凉地块和长宁西郊地块存在相似性,西郊地块也有它的历史底蕴存在。所以从区位上来说,并没有绝对的好与坏之分。


(资料图)

(地块位置图)

调整新房限价空间

卢文曦进一步指出,平凉地块的容积率为1.4,地块本身也没有中小套的比例要求,未来完全可以做低密度的联排或叠拼类产品,或者是6层的大平层户型。从这个角度上看,开发商有较大的利润空间。当然,平凉地块中涉及到历史风貌保护板块,成本也会比较高。

在卢文曦看来,当前上海新房市场价格天花板正一点一点往上走,市场对价格的预期也随之提升。杨浦平凉地块21万元/平米的房地联动价,打破了新房价格天花板不会涨的固有思维,同时也向市场释放出一种信号——只要产品好,价格还是有向上提升的空间,对未来上海新房市场的预期有很大的推动作用。

复盘平凉地块附近的类别墅新房产品价格,去年第六批次中,首创天阅滨江推出最后的10套洋房房源,当时的均价为约10.99万元/平方米,户型为建面约110-267平方米。该项目主力面积段为156平方米4房,约110平方米及267平方米房源是底楼、顶楼的非标户型。

(首创天阅滨江10套洋房房源,一房一价表)

尽管当时开发商确认交房期长达五年(配合道路工程),首创天阅滨江的入围分数仍高达90.8分,东外滩的热度可见一斑。

时代周报记者查询周边次新房价格获悉,于2017年交付的翡丽甲第,目前在售的一套145平方米、三室两厅两卫的二手房,总价为2620万元,单价约为17.99万元/平方米。

同样位于东外滩板块的阳光城滨江悦,目前在售二手房共4套,总价范围在1620万元至2300万元不等。

楼面价近10万/平方米

杨浦区平凉社区03B3-01地块东至许昌路、南至扬州路、西至汾州路、北至平凉路,建设用地面积16993.8平方米,规划用途为二类组团住宅用地,容积率1.4,地上计容建筑面积为23791.32平方米,地块起始价为23.76亿元。

按此价格计算,若该地块可售面积均为住宅(不含5%的公租房和780平方米的配套),总销售金额接近46亿元。按23.76亿元底价计算,该地块楼面价为99868元/平方米。

据悉,该地块虽为住宅用地,但包含城市更新、历史风貌保护项目,因此采用公开遴选、协议出让方式进行。

根据地块出让信息,申请人需要满足2021年度总资产规模不小于1000亿元;2021年度净负债率不大于60%;近3年在上海市中心城区自行开发的住宅项目建筑面积不少于10万平方米;近3年在上海风貌区、风貌街坊内涉及历史建筑保护项目的建筑面积,以及其它保护、修缮、改建的历史建筑的建筑面积,总计不少于5万平方米等条件。

目前,从上海市杨浦区政府官网透露出的信息来看,若提交遴选申请的有效申请人为2人及3人以上,区规划资源局于2022年10月21日发放参加遴选评审的通知,协议出让结果公示后即可签订土地出让合同,自签订出让合同之日起5个工作日内,支付土地总价款的50%,90个自然日内支付土地总价款的50%,遴选评审具体时间和内容以通知为准。

责任编辑:hnmd003

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