楼市没有开门红，TOP3房企继续洗牌，保利当上“榜一大哥”

刚刚交完2022年的答卷，房企又开启新一年销售大战。

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1月31日，中指研究院发布1月房企销售业绩排行榜，保利发展以295亿元销售额位居榜首，万科、碧桂园分别以278亿元、270亿元分列第二、第三名。

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在2022年1月召开的年度工作会议上，保利发展提出“进三争一”的新阶段目标。彼时的保利发展也许对这个目标还没有足够信心，2022年4月举行的2021年度业绩会上，董事长刘平又进一步表示，“进三争一”不能简单、片面地理解为榜单排名，而是综合实力的领先。

一年后，保利发展就做到了销售排名的“争一”。不过，保利发展的这次进阶多少有点“同行衬托”的成分。与去年同期相比，保利发展并未有太大进步，销售额仅增加了16亿元，而同为TOP3的碧桂园下降超四成、万科同比减少57亿元。中指研究院数据显示，2022年1月，碧桂园、万科位列销售榜第一、第二名，销售额分别为504亿元、335亿元，而排名第三的保利发展销售业绩为279亿元。

对行业TOP1的地位，保利发展或许是陌生的。2012年迈入千亿门槛时，保利发展的销售排名在万科、绿地之后，位居行业第三。此后多年，保利发展被崛起的高周转民企碧桂园、恒大、融创等挤出前三，常年在行业第五名左后徘徊，“重返前三”也成了前任董事长宋广菊直至退休仍未达到的目标。

近年来，随着行业调控持续深入，高周转模式难以为继，恒大、融创也出现流动性危机，央企保利发展等来了“稳稳的幸福”，自2022年9月起稳居行业第二名，此次又实现登顶。

TOP10房企里，央企、国企的坐席有所增加，去年1月TOP10阵营中的融创、龙湖、金地已退出，珠海国资房企华发股份、厦门国资房企建发房产进阶，另外杭州房企滨江集团首次迈入TOP10阵营。

值得注意的是，这是滨江集团首次进入销售TOP10。在过去一两年内，行业坐席重新洗牌时，这家区域性民营房企靠着审慎的发展策略和低于行业均值的融资成本，避免了同行的流动性困境，销售排行稳中有进。财务数据显示，滨江2017年至2021年的平均融资成本分别为6%、5.8%、5.6%、5.2%和4.9%，2022年上半年更是进一步下降至4.7%。

整体来看，房地产销售并未实现“开门红”，大多数房企的销售仍然承压。中指研究院数据显示，TOP100房企1月份销售总额为4223.3亿元，同比下降31.7%，较去年同期降幅扩大8.6个百分点。此外，克而瑞监测的数据显示，40个重点城市在春节周成交量为35.7万平方米，环比下降75%，同比下降14%，与疫情尚未开始的2019年同期相比降幅也达到32%。

各阵营房企销售额增速均有所下滑，其中TOP10房企销售额均值为177.9亿元，较上年下降27.6%；TOP11-30房企销售额均值为61.0亿元，较上年下降29.3%。TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为27.3亿元和13.5亿元，同比分别下降42.2%和35.7%。

房企规模也在进一步缩小。1月份，销售额超百亿房企13家，较去年同期减少2家，销售额均值160.8亿元；第二阵营（50-100亿）企业9家，较去年同期减少13家，销售额均值64.9亿元。第三阵营（30-50亿）企业14家，较去年同期减少6家。第四阵营（30亿以下）企业数量则较去年同期增加了21家，达64家。

不过，自2022年四季度以来，支持楼市复苏的政策不断推出。今年农历春节后，多地下调首套房贷利率下限。据时代财经不完全统计，春节后，郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等城市相继下调了首套房贷款利率下限，最低降至3.7%。

中指研究院指数事业部分析师孟新增表示，短期来看，供需两端政策将继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，随着更多城市跟进放松限购限贷政策，有望率先迎来市场复苏，楼市“小阳春”或将在部分城市出现。但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。