全球观察：40家房企业绩预亏：新一轮人事洗牌已启动，精简区域成“动刀”重心

新年伊始，多家房企开启组织架构变革，涉及区域之多、调整范围之大，均为近年罕见。

(资料图片)

以龙头房企万科为例。时代周报记者获悉，万科近期在区域与城市层面进行了首席合伙人以及城市合伙人换防，主要涉及南方区域、东北区域以及北京公司。此次人事变动，总共涉及7位区域高管。

此外，招商蛇口、绿城中国、新城控股等房企，也在春节前后进行了组织架构调整或人员变动，积极谋划企业新一轮发展。

记者梳理发现，此轮人事洗牌的重心为精简区域，即缩减低能级城市比重，将资源向核心区域倾斜。与此同时，多家房企加强区域管理权，通过缩短管理半径实现节衣缩食效果。

房企主动求变，与当下的行业环境紧密相关。近日，房企陆续发布2022年业绩预告，业绩预亏渐成高频词。

据Wind数据，截至1月31日收盘，在申银万国房地产行业分类下，发布了业绩预告的约68家企业中，40家为亏损状态，占比近六成。其中，有14家房企为首度亏损；48家房企业绩同比下滑。

进入2023年，习惯疾驰的房企，将在慢车道中摸索发展节奏，新一轮组织变革已在路上。

精简区域

为了进一步降本增效、提高组织能效，降低市场环境所带来的风险，万科、招商蛇口、绿城中国等企业，相继在春节前后进行了组织架构调整或人员变动。

其中，万科的人事变动最受关注。

时代周报记者获悉，万科于近期启动人事调整，万科东北区域和北京区域主要是区首和总经理的换防，南方区域则集中在各地城市总经理的轮换。万科原北京区域副总经理曾巍调任东北区域首席合伙人，原东北区域首席合伙人林曈调任北京万科总经理。

对于此次调整，万科方面对时代周报记者回应称，万科在人事安排上一直注重“事人匹配”。此次安排北京区域副总经理曾巍接任东北区域首席合伙人，主要是基于东北区域业务特点和业绩难点，来选择相匹配的将领，曾巍在北方区域深耕多年，任烟台公司总经理期间业绩突出。东北区域业务主要集中在住宅领域，虽然过去一年保持了该区域市场排名第一的地位，但后续住宅销售压力大，安排熟悉北方市场、擅长销售突破、敢打肯拼的将领担任东北区域负责人，有助于东北区域更好地应对当下挑战。

另一家头部房企招商蛇口，则将重心放在精简区域。

时代周报记者从接近招商蛇口的人士处获悉，近期，招商蛇口在城市公司层面进行了调整，南通、无锡二个城市公司被降级，撤销了粤东公司，并将长沙事业部升级，而苏州城市公司则合并更名。

绿城中国则将原浙西区域集团、浙东区域公司、杭州亚运村项目公司合并，成立浙江区域集团，按区域集团类别管理。原浙西区域集团董事长迟峰，任新浙江区域集团联席董事长、总经理；原浙东区域公司董事长吴恒，任新浙江区域集团联席董事长。

2月1日，可研智库相关负责人向时代周报记者指出，近期多家城市公司的调整，是企业对其城市投资版图的重新梳理，让城市公司“能上能下”，顺应趋势的变化，从而提升市场竞争力。

图源：图虫创意

主动求变

房地产行业进入下半场，城市之间的购买力逐渐拉开。过去习惯“广撒网”式布局区域的房企，开始进行战略反思，逐渐收缩战线。

从市场端看，即使是在区域内部，不同城市之间市场成色不尽相同。

据中指研究院数据，2023年初，北京房地产市场情绪转暖，新房成交规模较2022年末小幅增长，二手房带看量明显增多。而天津则由于市场预期较差、购房者信心不足，导致库存去化慢，出清周期延长至30个月。

长三角也出现城市之间冷热不均的现象，集中表现在房企买地热情上。2022年，上海涉宅土地全部成交，土地出让金创新高。同期，无锡土地出让金收入577.8亿元，较2021年780亿元同比下降26%。徐州土地出让金为388.2亿元，同比减少11.1%。

在此背景下，房企的投资布局往往决定着未来的发展方向。因此，将资源集中在更高效率的区域，成为众多房企的不二选择。新年伊始的组织变革，将奠定长期的发展方向。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进则表示，企业一旦有区域调整动作，就说明对于新一年有夯实发展基础、提振业务的期许。此类调整也说明，部分有债务压力的企业也还有新的发展机会，对其它观望中的房企有非常好的启发作用。

“随着房地产市场的复苏和信心的提振，房地产市场方面将迎来良好的发展机会，主动调整的企业也将较早获得发展先机。”严跃进指出。

2月2日，中指研究院企业研究总监刘水对时代周报记者表示，2022年下半年，监管部门密集出台利好政策，从供需两端发力稳定市场预期，政策放松传导至需求端需要时间。随着房企内部组织调整，加上外部盈利压力或有缓解，房企盈利压力较2022年或将有所缓解。