拟150亿投资浦东中环，陆家嘴集团债务承压，开年募资百亿补血

图片来源：图虫创意

上海浦东现新一轮开发浪潮，幕后开发主体引发关注。

(资料图片仅供参考)

近期，陆家嘴（600663.SH）公告，与母公司陆家嘴集团，以及母公司的控股子公司前滩投资一同出资设立一家名为上海耀筠置业有限公司的企业。

该公司的注册资本达到150亿元，拟定的经营范围包括房地产开发经营以及建设工程施工。陆家嘴在公告中称，此次投资意在整合资源，“深度参与上海市浦东新区金色中环发展。”

陆家嘴集团由浦东新区国资委全资持有，是浦东新区重点开发区域的开发建设及运营主体。陆家嘴金融区即是其“战果”之一。伴随着“金色中环”规划的提出，其下一步的开发重点为：前滩国际商务区、御桥科创园和张江科学城核心区。

伴随着大手笔投资不断，陆家嘴集团的债务压力不小。DM查债通显示，截至2022年三季度，陆家嘴集团一年内到期的非流动负债为105.88亿元，短期借款为306.92亿元，而其现金及现金等价物仅有87.15亿元，短期内存在资金缺口。

去年底“第三支箭”发布，打开A股上市房企股权融资的通道。陆家嘴抓住政策利好，拟通过发行股份及定增募资两种方式，购买母公司陆家嘴集团的资产。据市场人士测算，陆家嘴集团或将由此获得约90亿元的资金。

浦东“大地主”

在“金色中环”的规划中，陆家嘴集团合计参与三个项目，总建筑面积为762万平方米。 “十四五”期间，其计划实现竣工投用的项目总数达48个，总建筑面积588万平方米，完成投资总额533亿元。

同期，陆家嘴集团还计划抓紧完成世纪大道周边剩余项目的开发，并在荣成昌邑区域增添新空间，为陆家嘴金融城再添40万平方米新载体。此外，其在临港也有投资计划，包括50万平方米的城市综合体以及33万平方米的“冰雪之星”游乐综合体。

近水楼台，陆家嘴集团承接了浦东一大批重点工程和项目，因而也获得了陆家嘴和前滩CBD珍贵的宅地，沉淀了区位优越的商办资产。

2018至2021年，上市公司陆家嘴的合同销售面积分别为21.47万平方米、12.25万平方米、10.19万平方米和 7.86 万平方米，合同销售金额分别为103.72亿元、56.58亿元和67.11亿元和49.23 亿元。

其地产业务虽然规模小，但由于拿地价格低等因素，盈利能力较强。2018年至2021年，公司的销售毛利率为53.97%、59.39%、70.65%、70.22%，其中房地产销售毛利率一路上升，为49.56%、 64.22%、79.45%、81.53%，实现归属于上市公司的净利润33.5亿元、36.8亿元、40.1亿元以及 44.1亿元。

而据业绩预告，陆家嘴预计2022年归属于上市公司股东的净利润为9.58亿元到13.06亿元，同比减少9.71%至77.78%。利润下滑受行业下行压力和新冠疫情的影响，公司房产销售收入减少，房地产开发业务结转毛利率下降。

后续，随着一系列投资计划的推进，陆家嘴有望补充土储，地产开发业务有望回弹。

物业方面，陆家嘴持有的主要在营物业面积从2005 年的约15万平方米，增至 2022年上半年的289 万平方米，这些物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区。

“浦东新区CBD拥有最多写字楼的开发商之一。”这是资本市场贴给陆家嘴的标签。

密集融资补血

陆家嘴集团在建及及拟建房地产开发项目规模大，且投资期较为集中，其经营性净现金流无法覆盖投资支出，缺口较大，需外部融资补足。

新世纪评级对陆家嘴集团发布的跟踪评级报告显示，该公司的刚性债务由2019年的624.4亿元增长至2022年3月末的1062.2亿元。

该机构称：“陆家嘴集团刚性债务规模随房地产开发及金融业务扩张而较快增长，未来项目开发仍需投入大量资金，债务规模预计进一步增长，偿债压力有所加大。”

上市公司的债务担子也不轻。2018年至2022年中期，陆家嘴的有息负债由295.78 亿元增长至571.18亿元。

“第三支箭”（股权融资工具）发布后，陆家嘴发起首单资产并购重组计划。

去年12 月 15 日，陆家嘴公告，拟以发行股份方式购买陆家嘴集团持有的昌邑公司 100% 股权、东袤公司 30% 股权，拟以支付现金方式购买前滩投资持有的耀龙公司 60% 股权、企荣公司 100% 股权。

同时，陆家嘴拟向不超过 35 名符合条件的特定投资者，以非公开发行股份的方式募集配套资金。募集资金主要用于支付此次交易中的现金对价。

这四家公司的主要资产是位于陆家嘴金融贸易区的荣成昌邑项目和洋泾西区E08-4、E10-2、E12-1地块项目，以及前滩商务区的21-02、21-03地块和16-02地块项目等。

“左手倒右手”之后，陆家嘴集团一方面可将优质资产装入上市公司体内，另一方面也获得了宝贵的流动性。

据陆家嘴1月9日公告的重组预案，此次定增拟发行的股份数量不超过总股本的 30%，发行价格不低于发行日前20个交易日股票交易均价的80%。

有市场人士测算，陆家嘴当前总股本40.3亿股，其30%即为12.09亿股，粗略估算发行价格为8.79元/股，共募资106.3亿。结合公告来看，募得资金中不超过10%将用于补充公司流动性，剩下的90%，也就是约95.6亿元，将用于向陆家嘴集团购买资产。

此外陆家嘴集团及上市公司发债动作频频。陆家嘴集团50亿元小公募债券于去年获上交所受理，今年2月6日，其完成发行首期15亿元公司债，利率为3.50%。