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上海楼市政策优化等风来,二手房交易量大增,开发商等待救援

2023-08-11 22:30:27来源:时代财经  

图片来源:图虫

二三线城市购房政策层层优化,一线城市也在等待之中。据经济观察网报道,今年8月,一场关于一线城市房地产政策如何调整优化的会议即将召开。在政策工具箱中,“认房不认贷”被认为可以有效释放改善性、甚至是投资性购房需求,受到各方关注。


(资料图片)

准备在上海市置业的黄先生,近期被楼盘销售人员“催单”,“有钱不要炒股票了,做好‘认房不认贷’落地的准备,随时准备购房。”

一名常驻某一线城市的房企管理人士表示,自7月底开始,就被该市某行政区的房地产主管部门告知,“近几天要出台‘认房不认贷’”,但一直未落地。

目前,在四大一线城市,即使卖掉了原有住房,只要在全国内范围内有过购房贷款记录,再在一线城市购房,贷款时都会被银行认定为第二套房,需支付较高比例的首付。而如若推行“认房不认贷”,只要购房家庭名下无房,不管是否有住房贷款记录,购房时均可享受首套房的首付比例。

目前,上海二套房的首付比例达70%(普通住宅最低50%),假设改为“认房不认贷”,首付比例可降至35%。在北京,二套房的首付比达80%(普通住宅最低60%),假设改为“认房不认贷”的话,首付比例可降至40%(普通住宅最低35%)。

“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、个人住房贷款‘认房不认贷’等政策措施。”住房和城乡建设部于7月29日提出。但在“因城施策”的大背景下,政策细则还需根据各城实际情况出发。

河南省郑州市已打响“认房不认贷”第一枪。对于上海等一线城市而言,购房需求相对旺盛,如何通过优化政策来释放需求,同时又维护房价平稳发展?这或是政策制定者当下正在考量的问题。

释放两类需求

虽然工作在上海并在上海交了12年社保,但是黄先生选择将首套房买在南京。随着年纪渐长,黄先生才开始思量在上海置业的可能性,“毕竟上海的教育和医疗资源更好”。

春节后,黄先生开始陆陆续续关注上海的一些新盘。横亘在他面前最大的问题是,由于已经在南京背过房贷,再在上海买房需要支付七成首付,而“认房不认贷”可缓解其首付压力。

“上海‘认房不认贷’如若落地,或在短期内有效释放之前积蓄的购房需求。”惠誉评级中国企业研究联席董事张顺成对时代财经表示。

他分析称,可释放的需求主要来自于两类购房者。首先,是那些希望通过“先卖后买”来置换,但因为原先有贷款记录而需要支付70%首付的购房者。此外,还有那些在上海有购房资格,但因为曾经在上海以外的城市贷款买房而无法适用首套房30%首付比例的购房者。

住建部发声之后,7月底,上海市住建委、房管局表态:“大力支持刚性和改善性住房需求,促进上海房地产市场平稳健康发展”。虽然具体政策尚未落地,但市场信心已有所提振。

“7月最后一周,上海二手房带看量和成交量出现比较明显的增长,周成交套数环比增长近20%。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾告诉时代财经,月末成交量增加,原因一是通常月底成交量会存在集中释放的情况,此外,一些购房者预期后续政策会出现放松,考虑到自己的议价能力可能会受到影响,选择落袋为安。

“打新必然火爆”

亦有不少房企人士期待“认房不认贷”落地。今年来,楼市复苏不及预期。“认房不认贷”可有效提振新房去化,改善房企流动性。

“我们公司已经获得了较多的融资端支持,现在最大的问题是房子卖不出去。后续除非一线城市的购房政策有所放松,带动一波购买力,否则销售情况很难有明显改善。”一位总部位于上海的民营房企的内部人士曾对时代财经表示。

“自今年二季度以来,上海的二手住宅成交面积持续下降,同时,新建商品住宅成交在6月的季节性上涨幅度明显弱于往年,表明在全国住宅销售持续下行的大背景下,一线城市或无法独善其身。”张顺成对时代财经表示。

一名房企驻沪营销人士对时代财经表示,从日常监测和同行交流来看,自5月起,上海远郊市场新盘来访及认购量明显下滑。尤其是,上海二手房量价下滑,一些置换客户手中原有的房子卖不出去,制约了他们进入新房市场。

“‘认房不认贷’主要是为了救开发商。在这一政策下,打新必然火爆。”有房企管理人士趋于乐观。

张顺成认为,上海推行“认房不认贷”最大的动力之一为,缓解近期的市场下行压力,此外,作为风向标的一线城市如果能够企稳,也可以在一定程度上提升整体市场信心。

贝壳研究院分析称,“认房不认贷”有助于新房市场销售改善,房企回款加快,拿地投资信心提高,土地市场修复,最终实现房地产市场和行业的良性循环。

政策落地有难度

尽管千呼万唤,上海楼市新政依然“犹抱琵琶半遮面”。张顺成分析称,上海推行“认房不认贷”有两大方面的难度。

他表示,首先,先前累积的购房需求迅速释放,或导致房价在短期内较快上涨,并引发投机性购房行为。此外,周边城市可能会出现抛售当地房产、选择在沪置业的情况,从而给当地房地产市场带来负面影响。

前述房企管理人士也认为:“现在一线城市还是存在着投资性购房需求的。‘认房不认贷’的话,会刺激炒房。有钱的人会借年轻人的资格来买房,再卖出去。被借名额的一方,还不影响自身以后的购房资格。而在目前,被借名额的一方,会影响自身以后的购房资格,所以资金方很难借到名额炒房。”。

张顺成分析称,具体而言,上海如果落地“认房不认贷”,对周边城市的房价影响有两面性。一方面可以适度提升当地购房者的信心。另一方面,如前文所述,或吸收周边城市的购买力,从而给当地房价造成一些压力。

部分研究人士及房企人士认为,上海不太可能全面推行“认房不认贷”,可能会有更为精细化的调整。

“上海的情况是比较复杂的,需要做比较科学的测算,比如政策做到哪一个程度,政策的受益面有多少,可能会带来怎样的交易量,对市场有多少推动。“上海中原地产市场分析师卢文曦推测称。

他表示:“上海政策工具箱里边的工具还是蛮多的。比如,限购还有优化的空间。外围区域,尤其是五大新城,都有宏大的建设目标,需要较大的人口导入。不排除在这些地方推出差异化住房政策。从限贷方面来看,除了‘认房不认贷’,还可以调节贷款成数。”

克而瑞研究中心研究员李诗昀对时代财经表示,对于上海而言,放松人才落户、适当放松五大新城或远郊限购社保要求、降房贷利率加点、认房不认贷、优化调整普通住宅标准等手段,都有可能。

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责任编辑:hnmd003

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