房地产市场将怎么走？专家：趋势向好，城市将持续分化

房地产利好政策密集发布的背景下，房地产市场走势备受各界关注。

《2023中国房地产行业发展白皮书》数据显示，今年1-6月，百强房企实现累计权益销售额22980亿元，同比下降4.7%。中海、保利发展和万科占据前三甲，分别录得权益销售金额1675.6亿元、1657.5亿元以及1325.6亿元。其中，中海和保利发展同比分别上升30.1%和17.4%，万科同比下降 5.3%。

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进入下半年，多项支持房地产市场平稳健康发展的政策落地，市场信心有所回暖。与此同时，房地产融资环境有所好转，企业合理融资需求得到有效支持。

行业环境变化之下，房地产市场将走向何方？企业又该如何应对？

近日举行的“2023博鳌房地产论坛”上，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲、中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮、中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云和保利发展控股集团股份有限公司党委委员、副总经理陈刚发表主题演讲，阐述对房地产行业发展趋势的观点。

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预期稳则楼市稳

“我们认为，复苏最关键的因素，就是信心。”在论坛上，蔡云表示。

谈及经济发展走势，蔡云持乐观态度。蔡云指出。中国经济韧性强、潜力大、活力足，有着更为稳定的环境和向好的预期，长期持续发展的趋势不会改变。对于房地产及新经济产业领域每一位从业者及每一家企业而言，如何在时代大变局之下从容应对，并找到新的突围之路，正是当下最重要也是最迫切的问题。

当下，房地产市场走势备受关注。作为从业者，蔡云又如何看待行业发展前景？

蔡云表示，在房地产方面，各部门给出了最新表态，其中涉及到有序调整存量个人住房贷款利率、满足居民刚性和改善性住房需求、支持房地产市场平稳运行，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地、推进超大特大城市城中村改造以及防范化解房地产领域风险等热点问题。

“此外，中央和地方各级政府部门，近期都在传递积极信号和出台扶持政策。所有的指向，都是为了维护和提升市场的信心。”蔡云进一步指出。

房地产行业进入洗牌期，企业座次发生明显变化。今年上半年销售额稳居行业前三的保利发展，从开发商的视角分享了对行业的见解。

陈刚认为，房地产作为支柱产业的地位不会发生改变。保利发展依然看好行业发展，信心主要来自于宏观经济和行业发展，宏观经济稳则预期稳，预期稳则楼市稳。

在陈刚看来，房地产行业仍然具备强劲的结构性增长潜力。在过去的峰值时代，企业追求的是总量的机会，现在是品质时代，追求的是结构性的机会。房地产开发要从生产者的思维转向客户思维。因为房地产市场已经由卖方市场回归到了正常的买方市场，这才是正常的市场环境。

“新的模式也必然是稳健可持续的，利润不是投机而来的，房企的利润新增长点将从过往的简单的依靠土地红利和资本红利，转向用产品力、服务力、交付力支撑业绩发展，用精准的投资、稳健财务构建良性循环保障，逐步建立起高信用值的稳健发展躯干，必将成为新时代下房企最强有力的竞争优势，助力企业实现高质量增长和可持续经营。”陈刚指出。

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城市将持续分化

过去多年，人口迁移带动住房需求，促进房地产市场发展。2022年，全国常住人口城镇化率为65.22%。随着城镇化率不断提高，人口向城市、城镇集聚的趋势更加明显。

在此背景下，房地产市场又有哪些机会？

陈淮直言，房地产业还将是国民经济支柱产业。只要人口不断地向城市集聚和集中，就一定需要在城镇更多、更好、更快地盖房子。

樊纲亦发表相似言论。

樊纲指出，城市间的分化将成为趋势，因为城市群发展和人口迁移的进程还远远没有结束，大城市和小城市之间的分化问题会持续。在此背景下，房地产市场仍然有发展的前景，因为人们在迁移的进程中需要住房，迁移性需求可以拉动改善性需求。

“很多人说，当前人们都有了住房，需求没有了，现阶段房地产的问题是总量问题。但在我看来，房地产主要问题是结构问题。今后，房地产在发展的过程中仍然会有小城市和大城市之间的两极分化的趋势，这是行业的新阶段，也是无法避免的。”樊纲说。

在樊纲看来，人口迁移是有规律的，应该尊重规律，市场的规律则是建立在人的行为规律上的。

“人们追求美好生活，也希望房地产在下一轮城市化的2.0版本即城市群的发展过程中得到进一步的发展。”樊纲表示。