第三方收入占比近9成，“高端物业第一股”卓越商企服务完成去地产化

“上半年房地产行业依然持续下行，物业公司今后能否独立健康发展，将是未来竞争中决胜千里的根本。”在8月30日召开的卓越商企服务（06989.HK）2023年中期业绩发布会上，卓越商企服务首席财务官贾杰如是说。

房地产行业的出清危机仍在继续，物企迫切寻求独立发展。中指研究院在一份报告中指出，当前市场环境下，关联方的品牌危机成为拖累物业服务企业发展的首要因素，物业品牌独立化发展具备现实的紧迫性。

市场压力倒逼，“高端物业第一股”卓越商企服务主动压降关联方业务规模，进一步降低对关联方的依赖，今年上半年非关联方收入占比提升至近9成，已基本完成去地产化，实现稳健扩张，独立发展。

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卓越商企服务管理团队出席业绩发布会，企业供图

规模增长但盈利大降

今年上半年，卓越商企服务业务规模保持增长。

报告期内，卓越商企服务合约面积约7330万平方米，同比增长6.3%，合约项目数量688个；在管面积约6042万平方米，同比增长20.6%，在管项目数量605个。

值得一提的是，卓越商企服务在管面积中，北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆等一线和新一线城市占比达77.2%，粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达63.6%。

卓越商企服务还取道收并购，构建第二增长曲线。

卓越商企服务执行董事总经理杨志东透露，今年上半年，卓越商企服务主攻医疗物业和政府共建类的赛道业务，新拓展嘉兴-北京理工大学长三角研究院、西安医学院第三附属医院、深铁物业塘朗城及朗麓家园等项目。今年上半年，新赛道新拓总合同额1.83亿元，同比增长 112%，年化合同额9075万元，同比增长216.2%。

“2023年，大家都在为应对当下复杂多变的经济环境，做出更多的努力。”杨志东表示，今年上半年卓越商企服务整体经营业绩平稳，结果基本完成预算目标，持续保持第三方业务稳健增长和商务物业赛道优势。

行业曲折向前，卓越商企服务也不可避免地受到冲击，多项财务指标下滑。

中报显示，今年上半年卓越商企服务实现营业收入约18.39亿元，同比略微下滑1.3%；毛利约3.93亿元，较2022年同期的约5.30亿元下滑25.7%，毛利率从2022年同期的28.4%下滑至21.4%；归母净利润约1.70亿元，较2022年同期的3.11亿元下滑45.2%。

盈利能力下降，主要指向两个原因。

首先，基础物业管理服务毛利率19.7%，较2022年同期下降3.7个百分点，主要是由于外拓市场竞争激烈，第三方外拓业务毛利率下降所致。其次，增值服务毛利率30.9%，较2022年同期下降9.1个百分点，主要由于报告期内卓越商企服务主动压降非业主增值服务。

“对于我们来说是顺势而为，更多做了主动的业务结构独立性调整，所以非业主增值服务部分毛利润率下降是比较明显的，因此导致整体毛利润率有一个下滑。”贾杰表示，卓越商企服务在今年上半年基本完成去地产化，极大程度上成为一家独立发展的物业企业，因此净利润、归母净利润同比有一次性下调，未来会随着公司独立、健康、持续的发展稳步提升。

完成去地产化

“在当前市场环境下，独立正在成为企业健康发展的前提条件。”中指研究院称。

杨志东称，卓越商企服务在今年上半年已基本完成去地产化，极大程度上成为了一家独立发展的物业企业。“目前，卓越商企服务在房地产行业的大势下对非业主增值服务做了主动压降，比如承接查验、旧改租赁等业务方面做了规模的压缩。”

根据中报，卓越商企服务非关联业务持续增长，实现收入约15.7亿元，占比提升约10个百分点至 85.7%，是上市以来的最高水平，非卓越集团开发的第三方基础物业收入占比提升3个百分点至61%，市场化独立性进一步凸显。

卓越商企服务称，公司已走过依赖母公司阶段，进入以实力获得外拓机会的独立发展新时期。

报告期内，卓越商企服务新拓第三方项目物业合同90个，总合同额约7.63亿元，年化合同额约3.10亿元。杨志东透露，今年公司新增不少合作客户，包括蔚来汽车、华星光电等知名企业，跨越了高新科技、互联网、游戏、美妆等多个行业。

“2023上半年的宏观经济形势总体给我们的感受是‘强预期、弱现实’。我们着眼长远，顺势而为，基本完成了去地产化，进一步降低对关联方的依赖。”贾杰表示，卓越商企服务期望能够在2023年全年业绩与2022同期基本持平的基础上，进一步巩固自身独立、健康、持续发展的能力。

业绩向好，卓越商企服务大方派息，2023中期提议派息率80%，每股派息12.1港仙，从目前股价来看，年化回报率达到9%以上。贾杰称，公司未来会坚持高分红政策，也会结合公司整体的发展机遇，来做一些微调。