北京2022年首轮土拍：好地块依然有人抢，溢价率最高达15％

元宵节刚过，北京土拍大戏便拉开了帷幕。

2月17日，北京2022年首批集中供地共计出让18宗地块，其中17宗成交，1宗流拍，总出让金额480.225亿元。

其中，现场竞拍8宗地块，另有9宗地块于2月16日在线上成交，除顺义第五街区平各庄地块被旭辉以0.5%的溢价率竞得外，剩余8宗地块均以底价成交。

虽不能与北京去年第一次集中供地拍出1109.7亿元的盛况相比，但相较于去年第二轮和第三轮土拍情况，北京土拍市场已呈现逐渐回暖趋势。

具体来看，在现场竞拍的8宗土地中，有5宗涉及竞现房销售面积，7宗涉及摇号，有3宗地块两者结合，采用“竞现房销售+摇号”的出让方式。

然而，即便面临如此复杂的竞拍规则，对于热门地块，房企依然表现出了极大热情。据中原地产研究院统计，2022年首批18宗土地，共吸引22家房企及联合体参与报名，包括中海、城建、首开、金地+保利、华润、建发、绿城、中建智地、金茂等，其中国企和央企仍是“买地”主力。

绿城在本轮土拍中收获颇丰，以98.4亿元揽下3宗地块。华润、中海和金地保利联合体分别斩获2宗地。此外，北京城建、兴创等房企也有所收获，兴创以48.2亿元底价竞得大兴黄村地块；北京城建以26.3亿元底价竞得丰台区卢沟桥地块。

“2月份拿地，预计8-9月份就能形成供应，所以房企大部分都会选择在开年积极拿地。”中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示。

北京链家研究院院长高原对时代周报记者表示，本轮土拍回暖原因，在于房地产市场预售资金监管额度的重新调整，同时还有保障性住房不计入开发贷等政策的放宽，“不仅缓解了企业当前较为紧迫的现金压力，也极大降低了全周期开发成本，提升了企业投资意愿。”

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪则认为，虽然房企资金压力仍是土地市场投资动作相对收敛的主要因素，但其中也不乏一些稳健型民营企业参与其中，这进一步说明，市场积极调整有了一定成效，民营企业回归之势逐渐增强。

整体回暖之余，地块间的严重分化表现仍然不能忽视。17日出让的8宗地块溢价率差别较大，如昌平中关村生命科学园地块，溢价率15％，而顺义新城地块溢价率仅为0.5％。

昌平中关村生命科学园地块紧邻海淀北部产业园区，位于北清路南侧，在海淀北部新房稀缺供应的情况下，首要承接北部住房需求，总建面约7.18万平方米。此次竞拍，共吸引了10家开发商参与竞拍，最终建发以27.715亿元竞得该地块。

值得一提的是，朝阳区仍是本次土拍中的“内卷大户”，崔各庄地块、王四营地块引发了不少房企的参与热情，“只要地块好，大家都会抢。”张大伟表示。

其中，王四营地块被金地+保利以42.4亿元竞得，销售指导价7.1万元/平方米。该宗地周边一公里范围内拥有朝阳壹号、保利锦上、中绿东岳府三盘，不远处还有单价为6.5万元/平方米的绿城沁园，竞争十分激烈。而崔各庄地块是继2021年第一批次集中供地入市项目和光悦府、龙樾合玺、望京养云后，大望京板块的又一潜在供应。该地块竞拍历经53轮，最终由绿城以43.47亿元+4.1万平方米现房销售面积竞得，溢价率15%，楼面价约5.3万元/平方米，销售指导价8.8万元/平方米，售价同“望京三兄弟”一样。

相较于和光悦府6.3万元/平方米、龙樾合玺6.5万元/平方米、望京养云5.68万元/平方米的楼面价，上述地块的利润空间显然更大。

“在地价制定方面，商品住宅指导价格维持区域价格水平的同时，土地定价有所减负。房地价差拉大，较好的激发了开发企业积极性，体现出更为贴近市场实际的供给特点。”高原向时代周报记者表示。

张大伟表示，经过去年年底的调整，北京楼市整体有复苏迹象，二手房成交量开始恢复，市场企稳了，开发商也开始增加拿地。

克而瑞数据显示，2022年第7周，北京二手房成交面积为16.4万平方米，较去年同期由跌转增。

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