集中供地周年考：地产商告别疯狂抢地，民企捂紧钱袋子

编者按：2021年2月下旬，全国22个重点城市陆续推出"两集中"土地出让政策，这意味着土地市场的游戏规则迎来"大洗牌"，开发企业不仅面临着资金的巨大压力，更要为抢地的"决策"风险买单。过去一年，土地市场出现"前热后冷"的趋势，流拍、底价成交逐渐成为常态。

值此两集中供地一周年之际，时代财经推出《集中供地周年考》专题，记录这一政策下房企、土地市场及地产投拓人的变化。

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一年前，对行业影响深远的“两集中”供地政策正式推出。从首批供地的狂热疯抢到二、三批次的少人问津，从高溢价到底价成交甚至流拍，22个集中供地试点城市坐了一趟“过山车”。

这对行业格局将产生深远影响。中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞认为，“房住不炒”依旧是大方向，稳地价的政策工具会不断完善，尤其是2021年“810新规”（ 8月10日，自然资源部召开闭门会议，要求集中供地城市优化第二批次土地出让政策，降溢价率至15%、查资金、限马甲。）在短时间内不会放松，未来将在“地价、房价、品质”三个维度实现全面管控。而受资金和收益影响，土地市场将逐步以国企、央企为主体，民营企业逐渐向代建转型。

重塑土地市场游戏规则

“两集中”即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年发布住宅用地公告不超过3次。试点城市共22个，包括北、上、广、深4个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门等18个二线城市。

从政策初衷看，“两集中”旨在纠正地方政府“多批、少量”的供地行为，拟通过商品住宅土地的集中、批量、透明投放，缓解紧张的土地供求关系，引导市场回归理性，最终达到“稳地价”的目标。

但从首轮供地结果看，热度并未消退。如杭州推出的57宗宅地中，44宗地达到封顶价，最高竞自持比例高达40%，刷新了杭州楼市的自持纪录。而广州推出的48宗地中，也有4宗地触顶进入摇号环节，番禺区新造镇、白云区金沙洲推出的两宗宅地，创下区域地价新纪录。

“房价洼地”重庆的表现更出人意料，首轮出让的46宗地中，多宗地溢价率超过50%，并最终以高达43%的总体溢价率位居22城第一。其中，招商蛇口以总价32.5亿元拿下的西永279.83亩地，溢价率高达130%。此次土拍直接带火了重庆楼市，多楼盘量价齐涨、开盘售罄，部分项目甚至还出现了捂盘现象。

土拍的火热不仅不利于稳房价、稳预期，也挤压了房企利润空间，给拿地企业的经营带来不小压力。如南京首批出让的12幅地块，净利润率不足2%。在杭州首批供地中拿下5宗地的本土龙头房企滨江集团，其董事长戚金兴坦言，在“滨江团队精干高效管理、公司融资能力强、 融资成本低、品牌影响大”的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。

一系列“打补丁”政策随之而来。第二批集中供地前夕，深圳、青岛、长沙等多城推迟、中止或延长了土地挂牌时间；自然资源部于2021年8月10日召开的闭门会议，更系统全面地梳理了土地出让规则，如单宗住宅用地溢价率不得超15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价，竞价触顶后通过摇号、一次性报价、竞高标方案等决定土地归属。

三条细则可谓层层递进，对可能抬高地价的漏洞逐个进行设防堵漏。各地也纷纷跟进，如成都在土地达到最高限价后，通过竞销售型一类人才公寓面积比例确定竞得人；杭州则从竞买准入条件、购地资金来源、土地溢价率上限等方面，限制房企一窝蜂参与土拍、推高地价。南京推行“限房价、定品质、竞地价”的新规，要求最高销售单价不得超过均价的110%，土地最高溢价率由30%下调至15%，竞得土地后6个月内商品住宅不得上市。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆对时代财经分析称，去年第一轮集中供地之所以火热，主要因为彼时全国新房销售基本延续了2020年的上升势头，故房企拿地扩张的预期还比较大，且楼市调控、信贷收紧还不明显，房企资金紧张甚至现金流周转问题还没有出现。

“一系列‘补丁’政策相继出台，也说明土拍规则确实存在一定的优化空间，但预计今年短期内（土拍政策）不会进一步优化，因为截至目前，房企端资金紧张的局面仍然没有得到根本解决，房企尤其是民企对土地的渴求度相对一般，土地市场也难以出现去年第一轮土拍时的热度。”

市场波动将明显缓解

房企的拿地冲动，主要看“钱袋子”。

2021年7月末，业内传出“房企拿地销售比不得超过40%”的消息，即被纳入“三道红线”试点的房企，买地金额不得超过年度销售额的40%。

尤其随着销售趋冷、融资收紧，房企被“卡住了脖子”。“钱紧”的民企尤甚，主动或被动地退出土地市场。这导致土地市场迅速转冷，流拍、底价成交成为第二轮、第三轮集中供地的主旋律。

国企、央企及地方城投公司开始成为土地市场的主角。如第二批次集中供地中，国企拿地金额、建面占比分别达到76%、68%，较首批次集中供地大幅提升。在北京、广州、深圳三城，国企拿地金额占比更是达到90%及以上。

无论是过热还是过冷，无疑都不利于行业发展。回顾“两集中”制下土地市场走过的一年，中指研究院土地事业部负责人张凯认为，集中供地政策的目的主要是落实“房住不炒”。虽然去年呈现出明显的“先热后冷”，但随着政策的逐步完善，市场将逐步趋稳，对“房住不炒”也将产生积极影响。

“随着未来土地出让制度和房地产政策制度的不断优化，市场波动将明显缓解。因政策调整导致房企参拍意愿不强的地区，预计当地政府将为房企预留更为充裕的利润空间。此外，提升品质将是行业接下来的重点工作，更为充裕的利润空间也将为品质打造提供保障。”张凯表示。

对于今年的市场走向，张晓飞预计市场热度波动将弱于2021年。“历年的‘小阳春’一般集中在三、四月份，但由于目前市场尚未见底、观望情绪依旧高涨，加上部分企业受债务影响，上半年回暖的条件不够成熟，预计市场依旧平稳收场。”

北京2022年首次土拍或已验证上述论断。诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，房企资金压力仍是土地市场投资动作相对收敛的主要因素。不过，目前市场积极调整有了一定成效，优质民企的逐步回归或成趋势。