物企上市热潮渐褪，万物云逆势冲刺IPO

物业赛道头部企业万物云，再向资本市场迈出关键一步。

3月7日，证监会披露万物云提交的《股份有限公司境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票派生的形式)审批》。目前，万物云上市已进入“进度跟踪”阶段，此后将正式向香港联交所提交招股书。

从首次宣布上市到向证监会提交审批用时122天，万物云上市工作效率颇高。但在投资者眼里，随着物业股热潮渐褪，当下并非上市良机。

一名长期跟踪物业板块的港股分析师对时代周报记者表示，过去物业赛道可选标的少，头部企业受热捧。但受房地产行业下行影响，机构认为对物业企业成长性不足，今年以来物业股降温明显。

万物云上市，或为低迷的物业赛道带来新生机。

从规模看，万物云在管面积和合约面积均位于行业前三，头部玩家入场，物业赛道将吸引更多关注。业务模式方面，这家爱讲科技概念的企业，或能打破资本市场对物业企业的刻板印象，讲出一个新故事。

物业赛道热度不再

2021年下半年开始，物业上市热潮不再，递表企业减少。

据时代周报记者统计，2021年上半年，约有30家物业企业顺利递表。进入下半年，多家物企首次递表后未能有进一步突破，二次递表企业增加。截至2021年12月31日，上市物企总数仅为55家。

上市物企则普遍面临股价回调和市盈率下降等问题。

以碧桂园服务（06098.HK）为例。截至3月8日收盘，碧桂园服务股价为40.75港元/股，年内最高点为54.6港元/股。

据克而瑞物管数据，2021年，物业板块PE普遍下降。2021年年末，物业板块PE均值仅为17.64倍，相较2020年年末的37倍降幅为52.31%。

其中，市盈率最高的华润万象生活（01209.HK）为53.72倍，较2020年年末下滑64.36%；市盈率最低的彩生活（01778.HK）为2.26倍，较2020年年末下滑74.66%。

立下增长小目标

万物云成立于2001年2月20日，旗下包含空间（Space）、科技（Tech）、成长（Grow）三大业务模块。

此前，时代周报记者从万科业务交流会上获悉，万物云对旗下板块增速有明确预期。万物云CEO朱保全表示，预计万物云在2021全年的收入达250亿元。　　

在增长规模方面，万科物业增速控制在30%以内、万物梁行增速保持在30%~60%、万物云城增速大于60%，三者定位分别为居民首选的物业管家、企业首选的物业管家、政府首选的物业管家。　

2021年10月底，朱保全宣布，未来三年，包括万科物业、万物梁行、万物云城在内的物业板块将共同完成百城千街计划。据悉，万物云在全国288条街道3公里半径的区域物业项目浓度已超过25%，未来发展将聚焦中国100个城市的1000条高浓度街道。

万科A半年报中的财务数据显示，2021年上半年，万物云实现营业收入103.8亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55%；商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长收入3.2亿元，占比3.1%。

上市前夕，万物云通过收并购扩大规模。克而瑞物管发布的《2021年上半年中国物业企业新增扩展榜单》中，万物云新增内部转化面积为1047万平方米，位于行业第二。　

“公司相信如果此次分拆上市得以实现，将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。”万科相关人士对时代周报记者表示，通过分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。