房贷利率达七年低点 楼市黄金周期还会回归吗？

七年来最低房贷利率来了，央行首次针对差别化房贷政策专门发文，购房者会买单吗?

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中称：贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照目前5年期LPR利率4.6%计算，首套房贷利率最低可为4.4%。多位专家对第一财经表示，这样低的利率仅在2013年-2015年出现过，首套房4.4%的利率是近七年来的最低点。

根据贝壳研究院监测，截至4月底，103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%。如果按照最新下限值4.4%计算的话，前后差77个基点，若贷款200万元，每月月供相差近千元。

房企和楼市，目前都处于最困难的时刻，信贷放松能否真正提振楼市?央行发文次日，地产股多股涨停，有房企区域公司宣布片区楼盘全线涨价，房产销售的朋友圈一片欢呼声。“我们相信接下来会触底反弹了。”一位房企人士表示。

2013年利率宽松曾迅速见效

今年以来，累计已有134个城市共出台了231次楼市纾困政策，而截至目前对楼市最重磅的政策则于昨日由央行和银保监会释出。受重大利好消息影响，16日地产股开盘大涨，迪马股份、深深房A、荣安地产等多股涨停，Wind显示134只A股中有93只收涨。

“上一次看到房贷利率这么低，还得从2012年说起，那一年央行曾两次降准、两次降息。那时候全国楼市分化，大家都到一二线城市避险，2013年起上海针对房地产信贷进行了差别化松动，首套、二套情况大不相同，首套房贷款利率最低打7折、75折，可以低到4%。”上海中原地产首席分析师卢文曦对第一财经表示。

2013年3月底，上海发布了房地产调控“国五条”细则，其中称实施差别化的信贷政策，落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策，严格执行第二套住房信贷政策。

据卢文曦观察，当年首套房贷款利率下降后，对楼市起到了立竿见影的效果。回顾21世纪不动产上海市场研究部统计数据，2013年上海成交新建商品住宅10.5万套，同比大涨了35%，创下四年来最高水平。

“上海的首套房利率一直在全国处于低位，不过从2015年下半年起，旺盛的置业需求再一次让房价走高，上海不停祭出最严调控政策，此后就再也没见过那么低的利率。”卢文曦表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也对记者表示，低于4.4%的首套房贷利率，全国范围内从2016年起就再也没有看到了。

2015年，全国楼市同样出现过整体降息、降低首付比例、公积金政策调整的情况，此后楼市加速回暖趋势明显，根据统计局数据，到2016年3月时，70个大中城市中，价格环比上涨的城市达到47个，深圳房价同比暴涨58%，政策效果相当强。

“如今央行首次对于差别化房贷政策发布专门文件，充分体现了当前政策面欲扭转房地产交易颓势的决心。”严跃进表示。

各城目前尚未见4.4%最低利率

央行并不直接落地房贷利率，调整的只是政策利率、基准利率，而最终房贷利率则有各地区商业银行自行决定。截至目前，尽管各地已经陆续降利率，但现存房贷利率平均水平远超4.4%。

贝壳研究院数据显示，2022年3月103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，4月降至5.17%，这已经是2019年以来的月度最大降幅。

根据央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》，当前全国个人按揭贷款平均利率为5.42%。

截至目前，全国首套房主流贷款利率最低的城市包括长三角的苏州、南通、无锡等，它们都在4月底时降到了4.6%，与5年期以上LPR持平。

以无锡为例，去年首套房贷款利率去年还是5.9%，过完春节变成了5.6%，3月份降至5.2%，4月底变成了4.6%，降幅惊人，当地房地产从业人士对第一财经表示，如果楼市交易冷淡的现状无法改变，利率有进一步下跌的可能性。而无锡某国有银行房贷业务相关人士则表示，截至目前尚未接到利率进一步下调通知，如上级有新通知会立刻跟进。

华南地区，广州多数银行目前仍在执行5.2%-5.4%的首套房贷款利率。深圳的首套房贷利率普遍为4.9%，一位贷款中介公司相关从业者对记者表示，目前尚未出现利率调整的情况，可能需要更多时间才能落地政策。

目前上海的首套房主流利率为4.95%，“上海很难迅速降低55个基点至4.4%，而且央行新规针对首套贷款购买的‘普通自住房’，根据上海对普通住宅的定义，内环以内单套价格不超过450万元，如果未来不修改这一标准，目前多数成交住房都不算普宅。”上海一家购房咨询中介公司相关负责人对记者表示。

如果各地首套房贷款利率真的能减少20个基点，以贷款100万元、30年、等额本息计算，月供可少100多元，整体利息可减少约4万元。

若按照贝壳研究院的数据来计算，即全国103个城市主流平均利率5.17%若能降至4.4%，以贷款200万元、30年、等额本息计算，月供可以少接近1000元。

楼市黄金周期还会回归吗?

央行发文后，房产销售和房企人士的朋友圈立刻红火起来了。

“消息一出，今天又是爆发的一天。”上海某楼盘的置业顾问告诉记者，尽管还在疫情封控期间，其所在楼盘已经开启线上认筹，前期的蓄客、介绍楼盘、客户问答等环节都在线上进行，结果认筹情况不错，首套房需要验资200万、二套房验资400万，已经有很多客户在没有到过实地看房的情况下划转了认筹金。

“房贷利率新规出台，‘房空警报’已拉响!卖一套，少一套。”南昌一老城区楼盘的销售在朋友圈写道。他对记者表示，五月以来楼盘到访和转化都有所提升。

“信贷宽松对楼市会有显著影响，我们公司内部判断楼市已经到底部，接下来会触底反弹了。”华东一家千亿房企内部人士对第一财经表示。

碧桂园句容片区已宣布，从5月16日起，对片区内4个楼盘的价格进行全面上调。

“我在等上海完全恢复，一旦封控结束会立刻投入看房中，现在名单里我列了三四个必打新的楼盘，感觉封控彻底结束后的3个月，是买房最佳窗口期。”上海购房者李默然从去年就在看房，持币一千多万待购，他称自己一直在等楼市的底部，今年下半年在他看来就是最好的时机。

“我身边有挺多朋友最近都放弃了购房计划，即便首套房贷款利率略有下调，楼市的黄金周期也回不来了。”同样是持币待购的上海购房者，王蔚的想法完全相反，“收入流水减少，无力承担贷款，即便每个月月供少掉几百块，那也是杯水车薪”。

王蔚表示，她也收到一些置业顾问发来的消息，称折扣收回、楼盘火爆，“我觉得大部分都是噱头，刚需购房者还可以再等等，而且对贷款数额一定要谨慎，要在能力范围内”。

卢文曦表示，当前单个政策的短期影响或许有限，长期效果仍有待观察。严跃进则认为，从实际情况来看，部分地区的疫情加大了不确定性，楼市短期支持政策效果尚不明显，房地产市场仍处于深度调整期。

国金证券认为，首套房利率下限下调将带动房贷利率的全面下降，同时全方位的调控宽松将加码。万联证券认为，随着房贷利率下限突破，疫情后房地产销售数据将修复，后续仍有政策利好值得期待。(马一凡)