世界观焦点：首套房贷利率继续下行：10城步入“3字头”，银行平均26天放款

5年期LPR最新报价保持稳定。

(相关资料图)

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

多名业内人士认为，5年期LPR报价未下调，与9月末央行、银保监会、财政部等主管部门连续发布楼市利好政策，当前处于政策效果观察期有关。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，经过前几个月的降息后，9月金融数据体现出实体经济融资需求改善，表明宽松货币政策的效果逐步显现。“当前流动性保持合理充裕，加之货币政策需要兼顾到内外均衡，因此短期LPR保持平稳。”

10城降至“3字头”

从执行层面来看，已有多城的首套房贷利率在政策许可范围内下调。

9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

易居研究院智库中心梳理国家统计局发布的70个大中城市房价指数数据发现，至少有23个城市符合要求，包括8个二线城市、15个三线城市。

据贝壳研究院监测，截至10月19日，已有10个城市首套房贷利率降至“3字头”，包括石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等城市。二线城市中，昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津、贵阳降至3.9%，石家庄降至3.8%；三四线城市中，清远最低，已降至3.7%。

刘丽杰认为，当前符合阶段性定向降息政策的城市中，大连、哈尔滨、温州、泉州等城市首套房贷利率在4.1%的水平上，后期仍有回调空间。

贝壳研究院统计数据显示，2022年10月首套、二套房贷主流利率指数环比继续下行。10月首套房贷主流利率平均为4.12%，二套平均为4.91%，首套环比下行3BP，二套与上月持平，较去年最高点分别回落162BP和109BP。

分城市线来看。一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套利率最低，平均为4.08%。三四线城市首套房贷利率平均为4.11%。

值得注意的是，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套、二套利率同比降幅分别为169BP和116BP。以首套房100万元商业贷款本金，30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1036元，需偿还的利息总额减少约37万元。

此外，10月，贝壳研究院监测的百城银行平均放款周期为26天，与上月基本持平。其中，一线城市平均放款周期为30天，二线城市24天，三线城市26天，较去年同期大幅回落。

图源：贝壳研究院

市场缓慢修复

“阶段性首套房贷降息结合放松限购、限贷，将明显减轻首次购房群体的购房成本，加速购房者决策，有助于增加市场成交。”刘丽杰表示。

克而瑞研究中心针对置业需求的调研显示，主管部门放松限购、开发商以价换量等积极信号正在唤起买房人的置业热情，消费者的买房信心较二季度有明显上升，计划一年内购房的人群比例上升27个百分点至61%，购房迫切度有所上升。

一位深圳品牌房企置业顾问告诉时代周报记者，其所在新盘近期入市，开盘当天推出限时折扣，最终去化近7成，打折效果显著。“降息都是小钱，一个月省下几百块，客户没什么感觉。打折才是实打实的利好，上千万的房子，打完折分分钟就省几十万元。”该置业顾问表示。

从多家机构的监测数据来看，受政策利好带动、地方积极跟进的影响，重点城市新房及二手房销售逐渐缓慢修复。

据克而瑞研究中心统计数据，2022年第42周（10月10日-10月16日），一线城市新房成交面积环比皆倍增，上海、广州主要是因为上周基数低（国庆假期），北京、深圳成交明显放量，较周均成交量也接近翻番。二线城市中，除重庆外，11个重点城市成交量均明显回升，成都成交量增至42万平方米，环比增长261%。受低基数等因素影响，三四线城市成交涨多跌少，江门、汕头等环比翻番，肇庆、温州等持续高位运行。

二手房方面，克而瑞研究中心重点监测的15城，第42周累计成交127万平方米，环比大增126.7%，但较第40周仍下降15%，同比涨幅为38%。同比保持正增长的城市有北京、深圳、佛山、青岛、杭州、东莞等。

“从市场表现来看，单纯降低利率对需求的刺激作用有所减弱。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，下一步，政策应在疏通交易环节，降低交易成本，开发商继续大力度促销，推动保交楼以提振市场预期等供给侧方面继续发力，并与需求端政策（降低LPR）合力，才能让降息效应显现。

刘丽杰则建议，在改善性需求对市场的主导作用日益增强的背景下，政策上也要关注降低“卖一买一”、“卖旧买新”的贷款利率，“这是符合多数城市住房消费实际的必要举措，未来不排除会进一步结构性放宽二套房贷款利率政策的可能。”