房贷延长至80岁背后：南宁楼市持续低迷，库存高企消化周期20个月 环球观焦点

一则房贷年龄期限可延长至80岁的新闻，将南宁楼市推上热搜。

(资料图)

2月12日，市场消息指出，广西南宁房贷年龄期限可延长至80岁。为此，时代周报记者致电一家大型商业银行南宁支行，一名个贷经理表示，目前该行已执行政策，住房按揭贷款人的年龄期限由70岁延长至80岁。

同日，时代周报记者从农业银行南宁支行工作人员处获悉，该行目前未执行文件，仍按原文件执行，该网点的贷款年龄上限为60岁。

时代周报记者致电南宁多家银行、新房售楼处和房产中介门店，多名人士均表示，不同银行是否执行与执行时间都有所区别，个别银行是年后开始执行，也有银行于2月11日下发文件。从市场层面看，政策内容大范围传导到市场端的时间为2月12日。

利好政策落地后，南宁楼市市场出现异动。时代周报记者获悉，多名新房销售人员与房产中介人士均在社交平台转发相关消息，鼓励符合条件的意向购房者入市。

南宁房产中介林伟（化名）对时代周报记者表示，近期公司已经在筛选政策转向后的受利好人群，并向该部分人群推荐适合的楼盘。从目前的沟通结果看，延长房贷期限后部分购房者房贷压力减轻，买房意愿更大。同时，也有购房者主动向中介咨询新规内容和月供变化，咨询量有明显增长。

“从整个盘子看，符合条件的人群占比并不大，政策的作用更多是提振市场情绪。先由一部分人入市，带动整个房产交易链条转动，对市场肯定是利好。”2月13日，一名南宁改善型楼盘营销负责人告诉时代周报记者，新房市场以量先行，有咨询量、看房量后才会有成交量，进而带动价格企稳。无论如何，要先有关注度，房贷新规的一大利好，正是为楼市带来了关注度。

图源：图虫创意

降低供房压力

为鼓励刚需购房者入市，自2022年下半年以来，多城调整信贷政策，通过下调房贷利率、加快房贷审核周期等方式，从多维度减轻购房者负担。

作为省会城市，南宁加入利率调整队伍。1月31日晚，南宁市住房和城乡建设局发布消息称，为支持首套住房购房需求，即日起，南宁市阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整后利率下限为五年期LPR减60个基点。按照现行LPR，南宁市首套住房商贷利率下限将下调为3.7%。

一名南宁房产中介为时代周报记者算了一笔账，若以购房首套房为前提，80万贷款额度、每月等额还款计算，贷款满30年的月供约为3682元；若贷款年限只有20年，同等利率和还款方式下，月供约为4722元。

“对于原来贷款年限不足30年的购房者来说，延长年限能减轻月供压力。但执行这项政策还是需要满足基本条件，如收入能覆盖房贷。此外，需要有共同贷款人，由直系亲属做担保。”上述中介表示。

2月13日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者表示，住房按揭贷款人的年龄期限由70岁延长至80岁的政策对年龄较大的购房者，对楼市有一定的促进作用。当下，各地都在积极扶持楼市，政策正在形成叠加，对需求端增加支撑力度。但单看某一项政策，效果不会很大。需要多种政策叠加，久久为功地支持需求端。

同日，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄在接受时代周报记者采访时表示，实际上，该政策指的是贷款人年龄加贷款期限延长至80岁，也就意味着购房者年满50岁也可以按照最高30年期限申请房贷。新规放宽了贷款年龄限制，利好了中年及中老年购房群体，释放了部分购房需求。同时，父母也可以有机会与子女一同买房承担还贷压力，也间接减轻了部分年轻人置业的压力。

陈霄预计，接下来，其它城市也有可能跟进相关政策，比如一些去化压力大的城市以及老龄化严重、老年人群体占比高的城市。

去库存压力仍在

房贷新规落地后，南宁二手房市场出现异动。

诸葛找房数据显示，2月12日至13日，共有266名业主下调报价。其中，一名位于北湖老城区荣和摩客社区业主将总价下调20万元至68万元。来自链家的数据显示，该套房源于2021年11月6日首次上架，期间未调整房价。首次调价行为发生于2月13日，下调总价共20万元，可见业主卖房诚意十足。

图源：诸葛找房研究中心

南宁业主卖房心切，与低迷的房地产市场有关。据国家统计局数据，自2021年7月开始，南宁二手房价格开始下跌，截至2022年底，南宁二手房价格已经连续下跌18个月。据诸葛找房研究中心，2023年1月，南宁二手房挂牌均价约为12523元/㎡；2022年2月，该数值约为13268元/㎡。

图源：诸葛找房研究中心

新房市场方面，尽管开发商花式促销，仍难以改变去化困难的现状。据广西中原地产统计，截至2022年底，南宁新建商品住宅库存量为753万平方米，消化周期为20个月。

2023年1月，南宁多个楼盘推出优惠促销活动。其中，碧桂园、万科、绿地、中海、建发、联发、金科、美的置业、荣和、彰泰、洋浦等深耕南宁的房企，积极组织开展返乡置业、春节不打烊等新春特惠活动。

据克而瑞研究中心不完全统计，南宁有超60盘释放了新春购房特惠政策，特价房限量10至100套不等，总价优惠力度（有的是折算购房补贴）至高达40万~60万元。单价8000-13000元/平米的项目占比较大，经开区某项目特价房低至“6”字头起。

2023年1月，南宁新房市场供求环比下滑，与同处于“春节档”的2022年2月比则有所上涨，但未能恢复至2021年“春节档”2月。克而瑞数据显示，1月南宁商品房供应19.50万㎡，较2022年2月上涨210%；成交面积40.32万㎡，较2022年2月上涨76%；均价9718元/㎡，较2022年2月下滑5%。