北京商住房库存如何去化？ 房企与专家建言献策

深化住房制度改革的要求,扩大有效需求，房地产行业能否有效去库存，成为各方关注焦点，而取消限购则成为争论的核心。

据北京住宅房地产业商会数据显示，目前北京已经积压的商住货值共计约8000亿元。

在2月26日由北京住宅房地产业商会、《财经》杂志共同“商办类项目保交楼、保民生，化解金融风险研讨会”上，中央财经大学法学院教授、不动产与自然资源法研究中心主任宋志红认为：“已经拿地的大量项目积压在开发商手里，会造成社会资源巨大浪费，应高度关注，适时予以化解。”

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江南集团董事长于全在会议上发言称，北京地区商办新房项目多数在郊区，作办公场所的比例较少，很多项目变成了商改住。目前，商住类住房相比住宅价格较低，作为住房使用的需求是存在的，但个人购买商住项目限制较多，导致成交和流动性较低。

上述会议中，经过讨论的建议有：放开商住限购；个人可以买一套；允许商住50%贷款等。

汇力基金董事长孟晓苏指出，北上深等一线城市房地产市场的回暖具有风向标意义。“经济要启动，必须先启动房地产，房地产从一线城市、特别是北上深率先启动。北京从哪里启动？我认为从商办启动是很适合的。”孟晓苏表示。

回顾历史，2017年3月26日，北京市相关部门出台一系列政策：新建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米；个人不得购买商办新房；停止个人购买商办新房和二手房的贷款等，该政策被业内称为“3.26”新政。

据中原地产研究中心统计，“3.26”新政后的一个月里，北京商住房市场实际成交跌幅99. 9%，新政前一年间商住房的成交量为67013套，新政后一年间的成交量只有3589套，跌幅达94.6%。

对于目前北京商住房市场的现状，孟晓苏表示，当前北京商改住的商办类项目售价普遍不高，大概是商品住宅平均价格的三分之一，北京平均房价为每平方米6万元左右，而商改住的商办类项目每平方米现在是1.8万元左右。

北京住宅房地产业商会统计，2009年以来北京市共计成交945宗商办用地，规划可售面积7514万平方米；其中已售2628万平方米，约25.67万套，未售4886万平方米，占规划可售面积的65%以上，未售中又有4172万平方米属于未上市，占规划可售面积的55.5%以上，而这些项目几乎都属于2017年前拿地。

“在限购、限贷政策持续调控下，目前，行业需要寻找途径让资产能更有效地盘活起来。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超在会上亦表示，盘活北京商住存量共有以下七大好处：有于平抑房价；有利于增加供给；有利于租售并举；有利于活跃首都市场；有利于增加税收；有利于盘活存量；有利于化解经济金融风险，释放出大量闲置资金。