楼市再迎政策利好，有效释放刚需

8月25日午后，新华社报道，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

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通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

这是一个什么样的政策？资本市场的反应最敏感。《通知》发布当日，数据显示，A股房地产指数上涨2.48%，110只成分股中，92只飘红。

所谓“认房不认贷”，是对过去楼市“既认房又认贷”政策的重大调整。

在“既认房又认贷”政策之下，一个曾经办理过购房贷款记录的购房者，如果再购房，即便此时其名下已无房或者贷款已经结清，也会被金融机构认定为有贷款记录，从而需要付出更高的首付比例、房贷利率和税费。

“认房不认贷”，其要害在于改变了首套房的认定标准。简而言之，就是指不管购房者有没有贷款记录，只要购房者证明其名下无房，就可以按照首套房认定，享受相关优惠。

在三部门的《通知》中，还有一个亮点，即以家庭成员为单位认定首套房，意味着个人购房不再被家庭所“绑定”。

显然，对购房者来说，最直接的影响就是购房门槛低了，过去没有购买资格的现在有了资格，像很多限购地区那样，以前挖空心思用假离婚等方式规避调控的现象，不会再有了。

其次就是购房成本降了。据相关机构测算，在一线城市，以后购房者认购二套房适用首套房首付比例，首付门槛有望降低一半。再加上同时享受的房贷利率等优惠，对消费者来说，这无疑是一大笔真金白银。

政策的调整，是消费者的重大利好，也是房企和整个市场的利好。

7月份，重点100城新房成交面积环比下降近30%，同比降幅超三成，8月以来重点城市销售未见改善，商品住宅周均成交规模较7月周均及上年同期进一步下降。

楼市的发展趋势，从数据中尽显无疑。

如何促进楼市平稳发展？研究显示，上半年中国各地已有百余地方优化房地产调控政策超300次。由于地产关系到一个很长的产业链，楼市过冷，势必拖累整个市场和中国经济。

另外，过去调控，是因为投机氛围浓厚，但当下，进入楼市的还有多少投机者？

投机者已经离场，剩下有刚性和改善性住房需求的人们持币观望，这种格局必须改变。

调整政策，通过降低门槛和成本的方法，让刚性和改善性住房需求充分释放，提振交易活跃度，在楼市逻辑已经变化的前提下，是一个顺理成章的动作。

三部门明确相关政策“供城市自主选用”，等于将政策权限给到了城市。由于各地市场环境迥然不同，之后各地执行差异化政策是一个大概率现象。但在预测“认房不认贷”政策可以大幅带动交易量上升的地区，相信政策会很快落地。因为市场可能已经等不起了。

随着利好政策不断出台，乐观预判，下半年楼市有望止跌。

（作者系特约评论员）