房企还在寒冬：2月销售过100亿企业仅30家，全年预计“前低后高”

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房地产政策暖风频吹，市场下行趋势却仍在继续。

根据中指数据CREIS，2022年2月，百强房企销售同比降幅进一步扩大，单月销售额均值同比下跌35.3%至42.7亿元；而1月份百强房企的销售额均值为61.8亿元，同比降幅为23.1%。

受2月份销售情况所累， 1-2月份，百强房企累计销售均值同比下跌34.0%至103.0亿元，房企规模也较去年同期缩水明显，100亿以上房企数量由去年同期的54家减少至30家，50亿以上房企则由去年的42家减少至26家。

分阵营来看，不同规模房企出现了不同程度的销售滑坡，其中100亿以上房企最甚，1-2月份销售额均值下降38.4%至230.3亿元，而50-100亿、30-50亿及30亿以下的降幅分别为34.1%、31.9%及28.8%。时代财经了解到，30家100亿以上房企中，排名介于Top11-30的企业销售滑坡最为明显，降幅40%以上的房企占比将近8成，最高超过70%，相比之下Top10房企则稍显平缓。

由此，各大阵营的门槛值均被拉低。2022年1-2月，Top10、Top30、Top50和Top100的门槛值分别为200.4亿元、100.5亿元、62.6亿元和20.9亿元；2021年1-2月份则分别为403.0亿元、168.5亿元、110.6亿元和45.6亿元。

综合多家机构的观点可知，2月份市场继续下行的原因在于购房者观望情绪浓厚、返乡置业不及预期、局部地区疫情和春节等因素叠加产生了影响。

根据中指数据CREIS，对比前两年，2022年春节返乡人员大幅增加，但重点监测城市新建商品住宅成交面积却相较2021年春节下降了51%。

分城市等级来看，二线代表城市较2021年春节降幅在五成左右，一线代表城市成交规模则较2021年春节有所增长。不过，一线代表城市的增长是受到上海成交规模的拉动，成交面积为10.3万平方米，涨幅高达646%；而深圳仅仅成交0.94万平方米，广州成交大减85%至0.1万平方米。

业内普遍认为，春节整体成交下滑，归根到底依然是市场情绪低迷导致购房者选择观望，尽管自2021年底开始有改善性政策出台，且2022年春节以来更多的城市频繁出手稳楼市，但购房者心态未被扭转，业内对市场能否在传统旺季“金三银四”回暖疑虑仍存。

不过，中信证券在其报告中指出，随着按揭贷款利率的快速下行和政策的陆续出台，2022 年3 月将是全年销售的底部，二季度起销售将有复苏的可能。此外，2022年市场将呈现“前低后高”的特征，也是目前业内预判房地产走势的普遍观点。

这与2021年的市场走势截然不同。国家统计局的数据显示，2021年全国商品房销售额达到18.2万亿元，同比增长4.8%，其中住宅销售额为16.3万亿元，同比增长5.3%，不过 2021年呈现前高后低的倒V形走势，下半年以来市场降温明显，即便期间不少房企加大促销力度也未能扭转销售下滑态势。

鉴于此，2021年10月份以来，住建部、央行、银保监会、证监会等部门表态支持房地产行业平稳健康发展，从融资、土地、购房等多个维度进行政策的适度放松。

购房方面的政策主要集中于金融端，从过往的市场反应来看，相关政策对需求的刺激效果释放会比较缓慢。2021年底，最先被采取的改善性措施主要包括降低房贷利率、提高放款速度、进行人才补贴和购房补贴；春节至今，越来越多的城市出台政策稳定楼市，而多地相关部门和银行还推出了降低首付比例、提高公积金贷款额度等措施。

中国指数研究院预测，地方因城施策落实中央政策导向，将释放合理住房需求，而全国两会后会有更多城市对政策进行调整，在政策环境的改善下，市场活跃度也将缓慢恢复，一线及热点二线城市市场恢复节奏将相对快于其它城市，整体而言，全年的走势将是“前低后高”。