中梁控股“瘦身”：出让物业公司，转舵二线城市

早期凭借三四线城市红利，快速跻身千亿房企的中梁控股（02772.HK）正在调整未来发展策略。

自2018年成功上市后，中梁合约销售额增速逐年下滑，分别为56.39%、50.25%、10.69%。

3月31日，中梁控股发布2021年度业绩公告。公告显示，2021年，中梁累计实现合约销售额1718亿元，完成年初制定销售目标的95.4%。

报告期内，中梁控股依然实现761.1亿元的总收入，同比增长15.4%，主要来源为物业销售。其中，长三角城市销售收入占48.2%，中西部城市销售收入占比38.2%。

投资转向二线城市

截至2021年末，中梁控股现金及银行结余276.1亿元，同比减少约19.3%。有息负债约402亿元，同比下降26%，净负债率35.4%，融资成本约9%。

从“三道红线”来看，截至2021年末，中梁控股剔除预收款后的资产负债率约为75.8%，净负债率35.4%，现金短债比大于1。虽然相比2020年公司剔除预收款后的资产负债率有所下降，但仍然高于要求的70%。

公告数据显示，2021年，中梁控股股东应占核心净利润29.9亿元，同比减少约20.3%；归属股东净利润27.03亿元，同比减少27.8%。

长期关注地产股的机构人士李玥（化名）向时代周报记者表示，近年，由于三四线城市项目风险逐步增加，为了避免把“鸡蛋放在同一个篮子里”，中梁的投资有意识地向二线城市转向。但二线城市一直就是各大房企的必争之地，激烈竞争下，企业利润率的降低也不可避免。

从中梁2021年披露的拿地数据看，2021年中梁控股连同合营联营公司的土地投资总额为526亿元，在累计新增的85个项目中，来自集中供地政策的二线城市占土地投资总额约17%，其他二线城市占22%，三线城市占比51%，四线城市占比约10%。按经济区划分，长三角城市的土地投资占比为54%。

中梁在年报中表示，2021年上半年，公司拿地策略采取避开地价竞争激烈的城市，在众多的二三线城市有效分散投资。到了下半年，公司考虑到房地产市场形势变得难以预料，土地投资维持在最低水平以保留现金。

“尽管2021年土地投资有所放缓，公司仍有充足的可售货值支持未来的发展。”报告称。

组织“瘦身”聚焦主业

李玥表示，为应对无法预计的行业形势，2022年初至今，中梁还曾主动对组织进行调整和精简，这一点也在年报数据中有所体现。

据最新年报披露，截至2021年12月31日止，中梁控股有合共10317名全职雇员，按年减少了2968人，人员减少率达到22%。2021年全年员工成本为20.65亿元，同比减少1.88亿元，人均成本为20万元。

“从中梁创始人杨剑夫妇以31.29亿元出售旗下物业子公司中梁百悦智佳股权一事中，我们还可以看到，未来中梁控股或将更加聚焦于自身的地产主业，通过‘卖子’，保存适当的现金流，以避免出现流动性风险。”李玥表示。

据时代周报记者不完全统计，2023年6月之前，中梁控股约有11亿美元离岸债券到期。

惠誉方面认为，中梁控股未来数月到期的资本市场债务再融资的不确定性增加。同时，房地产行业的合同销售额收窄趋势比惠誉过去数月的预期更严重。在资本市场渠道仍然受限的情况下，中梁需要依靠合同销售产生的现金来偿还2022年到期的债务。