赚钱效应再现，华夏中交REITs狂卖1500亿元，募集规模刷新纪录

市场缺钱还是缺赚钱效应？

华夏中国交建REIT给出答案。基金发行整体遇冷，这只年内首只公募REITs募集规模高达1524.12亿元，创下按比例配售的新纪录。

“认购1万元仅获配84元，真是买了个寂寞！”有参与认购的公众投资者不禁直呼。

事实上，公募REITs吸金与其自身过硬有很大关系。相比许多创新型产品的磕磕绊绊，目前来看，市场上的公募REITs运作顺利，首批产品最新年报显示，收益多好于预期。

冬天里的一把火

公募REITs受捧，与当下基金发行疲软形成了巨大反差。

2022年一季度，A股市场整体处于震荡下行阶段，公募基金亦表现不佳，募集出现一定困难，基金发行数量与平均募集金额均有所下滑。据国泰君安研报统计，2022年一季度，基金发行共计289只，相比去年同期减少了176只。

发行份额也不甚乐观。统计数据显示，2022年一季度，股票型基金、混合型基金、债券型基金的平均发行份额分别为2.08亿份、7.11亿份、14.94亿份，相比去年同期分别减少10.11亿份、22.02亿份、5.88亿份。

受访的业内人士普遍认为，基金发行遇冷，主要源于此时段市场赚钱效应的缺失。今年年初至今，除了另类投资基金、纯债基金和货币市场基金保持正收益外，其他类型基金指数均大幅下跌，其中权益类基金的回撤已经超过18%，转债债基的回撤超过了15%，QDII、FOF基金的回撤亦超过5%，非纯债基也录得了负收益。

2022年4月7日，华夏中国交建REITs正式开售，认购价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份，预计募集总规模93.99亿元。

对比来看，这周国内新成立的14只基金，共募集金额115.40亿元，基金发行数量和规模大幅下滑，除了募集74.10亿元的鹏华永宁3个月定开，其他基金的首募规模均在10亿元以内，更不乏在2亿元的成立线边缘。

华夏中国交建REITs的火爆其实早有预兆。该基金于3月29日进行了网下询价，共收到68家网下投资者管理的160个配售对象的询价报价信息，经有效报价确定后，网下发售有效报价投资者数量为64家，管理的配售对象数量为149个，有效认购数量总和为664970万份，为初始网下发售份额数量的38倍。

华夏中国交建REITs4月7日发售当天，各方投资者颇为热情，当日上午就快速达到了预计募资的规模。其中公众投资者的有效认购基金份额为89.62亿份，公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.84%。该配售比例已打破去年由中航首钢生物质REITs创下的1.76%的公募基金产品配售比例的历史最低纪录。

按照发布的认购结果计算，华夏中国交建REITs公众发售部分在比例配售前的募资规模约为842.33亿元，再加上战略投资者以及网下发售部分，按比例配售前的募集规模高达1524.12亿元。

公募REITs缘何受热捧？

华夏中国交建REITs创下了行业多项纪录，包括战略投资者数量、非原始权益人的战略投资者认购份额比例、网下投资者认购规模、公众投资者认购规模等方面均位居已发行的公募REITs之首。

华夏中国交建REITs为中国交通建设股份有限公司作为发起人的基础设施公募REITs项目，底层资产是湖北省境内武深高速公路嘉鱼至通城段项目。武深高速是国家高速公路网中的一条中部至南部纵线，连接武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，对促进长江经济带和粤港澳大湾区协调发展具有重要作用。

此前已上市的11只公募REITs上市后整体表现较好。在华夏中国交建REITs发行前，博时蛇口产园REITs、平安广州广河REITs、红土盐田港REITs、中航首钢绿能REITs、华安张江光大REITs、浙商沪杭甬REITs、富国首创水务REITs、东吴苏园产业REITs、中金普洛斯REITs等9只基金于2021年6月7日成立；华夏越秀高速REITs、建信中关村REITs于2021年12月3日成立。

近日，上述首批9只公募REITs披露了2021年年报。平安广州广河REITs的盈利最高，2021年6月7日至2021年12月31日，营业收入达4.34亿元，净利润1.3亿元。富国首创水务REITs、东吴苏园产业REITs的净利润均超过3000万元。博时蛇口产园REITs、红土盐田港REITs、中金普洛斯REITs等净利润也均超过千万元。截至2022年4月8日，该类产品上市以来的平均涨幅为23.18%。

平安证券研报指出，华夏中国交建REITs作为2022年首只公募REITs，在此前REITs的良好示范效应带动下预计也将有良好表现。

信达证券研报亦指出，从目前已发行公募REITs情况看，一方面，面向公众投资者的发行份额少，因而多只REITs配售比例低于3%-5%；另一方面，基础设施建设相关REITs流动性较高、收益与分红相对稳定，且与股债等其他资产的相关度较低，具备抗通胀属性，故广受市场投资者的青睐。

光大证券分析师祁嫣然指出，华夏中国交建REITs发售火爆的因素有很多，根本原因在于现阶段REITs资产的稀缺性、项目本身优质的底层资产和前期公募REITs良好赚钱效应，当然也不可忽视较低配售比例预期引导的作用。

公募REITs的赚钱效应，在今年权益基金面临大幅回撤的节点，尤为引人注目。目前已经上市的11只公募REITs整体表现先抑后扬，相对股债走出独立行情，大部分公募REITs存在较高市场溢价。因此，有分析人士认为，投资者应关注REITs产品的底层资产质量和现金流，重视其长期投资价值。

中泰证券分析师唐军指出，通过研究不同国家的REITs诞生时间以及当时的经济形势，可以发现REITs通常在经济下行的周期中诞生。公募REITs的出现有效解决了流动性及定价问题，可以有效盘活存量资产，为原始权益人重新获取权益资金支持。

华泰证券研报则指出，继续关注REITs打新的投资机会。目前公募REITs项目试点阶段，对项目的盈利、合规等要求较为严格。从需求端来看，市场增量资金仍较多，且对公募REITs产品的认知在不断增强，预计参与的机构会进一步增加。

从实际运作来看，首批9只公募REITs实际可供分配金额普遍高于预期，且已有8只公募REITs进行了分红。