【新要闻】前8月销售超万科，深圳地铁再成土拍“赢家”， 60.38亿拿下坪山三宗地

和2021年第三次集中供地一样，深圳地铁再次成为今年深圳第三次集中供地的“大赢家”。

(资料图)

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9月28日，深圳举行2022年第三次集中供地，挂出7宗宅地，其中宝安区、光明区各一宗、龙华区2宗、坪山区3宗，最终6宗地顺利成交，揽金超106亿元。其中，坪山区的3宗地被深圳地铁集团悉数拿下，总地价达60.38亿元。

据悉，深圳坪山区位于深圳与惠州临深片区交界处，是目前深圳唯一未通地铁的区域。今年年内，深圳首条东部地铁快线14号线就将开通。

深圳地铁此次拿下的坪山区3宗地为坑梓两宗相邻地块G14306-8011、G14306-8012及石井街道G13305-0046宗地。坑梓两块地为目前亚洲范围内最大体量的地铁车辆段——深圳地铁14号线昂鹅车辆段上盖综合开发地块，石井地块位于坪山中心产业环内的科技创新核心区，距离在建的地铁16号线较近。

三宗地虽然均为底价成交，但门槛并不低。坑梓G14306-8011底价32.92亿元，是本次土拍中成交价格最高、面积最大的地块；临近的G14306-8012土地面积仅次于前者。此外，两宗地均位于14号线安全保护区，并进入轨道19号线规划控制预警区，普通商品房平均售价不得高于3.53万元/平方米，安居房平均售价不高于1.76万元/平方米、最高售价不高于1.85万元/平方米。

石井街道地块为深圳第二次集中供地时流拍的地块，本次重新上架后，地块起拍价下调了1900万元，由深圳地铁全资子公司、专门负责房地产开发业务的深圳地铁置业集团有限公司以底价11亿元竞得。

在这场成功出让6宗地、收金106.38亿元的土拍中，无论是拿地宗数，还是总地价，深圳地铁集团都是“大买家”。

事实上，据时代财经不完全统计，自去年实行集中供地以来，深圳共举行了6场土拍，出让土地66宗、收金1598.78亿元，深圳地铁拿了其中11宗地，总地价355.84亿元，金额贡献比达22.26%。深圳2021年第三批供地时，深圳地铁就斥资178.51亿元拿下坪山坑梓街道G14301-0115、宝安松岗A407-01020等5宗地。

随着轨道+物业模式不断发展，地铁公司对房地产领域的涉足逐渐加深。“站城一体化开发”板块已成为深圳地铁集团的“利润牛”。据其发布的公司债券2022半年度报告显示，今年上半年，深圳地铁实现营收119.75亿元，净利润约6.23亿元，利润主要来源为站城一体化开发业务板块，占比217.54%。

图源：深圳市地铁集团公司债券2022年半年度报告

站城一体化开发业务板块主要包括住宅、商业和保障房项目，大部分为集住宅、商业、公寓、写字楼、酒店等多种业态于一体的城市综合体。截至报告期末，上述项目营业收入为86.08亿元，营业成本36.08亿元，毛利49.28亿元，毛利率为57.25%。

在中指研究院发布的今年1-8月深圳房地产企业销售业绩TOP20榜单上，深铁置业销售额为175.24亿元，位居榜单第二名；同期，万科在深圳仅销售了100.02亿元，位居榜单第七名。

大规模拿地的不止深圳地铁集团，广州地铁、杭州地铁皆有先例。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，地铁公司越来越成为地方土地市场的生力军。一方面，区域综合开发逐渐成为土地出让的重点；另一方面，热点城市地铁进入大规模开发阶段，房地产业务给地铁建设输血已经成为地铁开发的主要支撑。再次，地铁公司的实力相对雄厚，拿下地块、地铁开通后再卖房子，溢价会比较高。