一份穿越周期的样本：龙湖以三大业务线筑起高墙深垒

对于房企来说，这一轮周期可能比以往任何周期都更艰难。

根据诸葛研究院发布的1-7月房地产企业销售排行榜，2023年1-7月，其选取的50家典型房企销售金额为2.7万亿元，较去年同期下跌10.74%。从单月销售情况来看，2023年7月销售金额为2570.89亿元，同环比分别下跌40.24%、35.79%。

今年以来，房企销售端持续承压，继一季度积压的购房需求释放殆尽，二季度以来销售复苏明显放缓，企业去化压力仍然较大。前7月销售金额及销售面积均达到近五年同期最低，单月销售同环比双降。

(资料图片)

7月24日高层会议定调后，多部委发声适时优化调整房地产政策。7月底以来，北上广深四个一线城市住建部门相继表态支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。然而截至目前，一线城市尚无实质性政策落地。

根据中指数据，7月一线城市商品住宅成交面积环比下降约10%，8月以来周均成交面积较7月周均下降接近30%，较去年同期下降超20%，一线城市政策优化预期进一步增强。

在低迷的市场环境下，龙湖却走出一条不同的发展曲线。诸葛研究院数据显示，龙湖在今年前7月实现1101.2亿元销售额，同比涨幅高达61.1%。同时，在房企爆雷频频的当下，近期龙湖提前还清了总额17亿元的债务，不仅缓解了下半年的偿债压力，还向资本市场展示了其良好的财务基本面，稳健的资金运作能力，释放了正向积极的市场信号。

2023年8月8日，这是龙湖成立30周年的日子，而这份业绩则是而立之年最好的礼物。30年来，龙湖亲历行业风起云涌，几次穿越市场周期。对于龙湖而言，稳健已经成为刻在骨子里的基因，而穿越周期的能力却是30年来不断修炼的结果。

再度迎来大周期

8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，较上月下调10个基点，5年期以上LPR为4.2%，保持不变。

今年以来，行业走势不增反降，经历年初的小幅反弹后，再次走入低谷。1-6月，房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%。

房地产行业再遇周期，然而本轮周期与以往不同，市场信心较低迷、持续周期较长，且有大规模出险房企。面对这样的困境，市场和房企承受了较大的压力。

虽然整体行情难言乐观，但是政策端却给市场吃下了一颗“定心丸”。住房和城乡建设部长倪虹在中国建筑科学研究院有限公司调研时指出，住房和城乡建设领域承担两个支柱产业，一个是建筑业，2022年增加值占GDP6.9%；另一个是房地产业，2022年增加值占GDP6.1%，两个支柱合起来占13%。“把两根柱子稳住，对稳定经济大盘有重要意义，行业企业要充分发挥国民经济‘顶梁柱’、‘压舱石’作用”。

重回支柱的论调，让更多房企有了信心。此后，对于房企最重要的融资融端，政策迎来转向，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

1月，央行、银保监会召开银行信贷工作座谈会，强调保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划。此后多部门也陆续强调，要促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等。同时，优质房企及白名单企业保持融资优势。

此后，针对优质房企的利好频出。年初，首批改善优质房企资产负债表名单出炉：龙湖、碧桂园、新城控股、远洋集团、金地集团、美的置业、杭州滨江在列。同时，中金公司也认为，随着新房市场景气恢复程度的继续累积，建议关注万科、金地、龙湖、绿城等运营效率、产品质量和战略布局等方面都是行业头部的优质公司。

龙湖作为房企中稳健和健康的代表，野村证券报告直言，“龙湖是行业内最优秀的开发商之一，如果7-8月房地产政策出现重大放松，龙湖将成为主要的Beta（低风险）投资标的。”野村证券分析，龙湖难以避免会受到整体房地产行业低迷的影响，但其在投资端“量入为出”的策略，能够保持土地储备稳定和长期发展。

一向稳健的财务标准

诚如野村所言，稳健一向是龙湖的代名词之一，而这也是龙湖30年来多次穿越周期的不二法宝。

今年上半年，龙湖依然以稳健的财务政策示人。无论市场起伏跌宕，龙湖始终严格遵守财务管理纪律，坚决控制债务规模及外债敞口、坚决保持低成本及标准融资渠道。

截至2023年6月底，龙湖集团的综合借贷总额为2070.9亿元，规模稳中有降；平均借贷成本为4.26%，保持行业低位；负债结构亦保持合理，平均贷款年限为7.19年，进一步拉长；净负债率为57.2%，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近五年新低，并连续七年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准。

集团持续获资本市场稳定评级认可。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB-稳定的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。

凭借稳健的经营表现，龙湖连续13年荣登“福布斯全球上市公司2000强”，位列最新榜单第306位；连续三年入选《财富》世界500强，最新排名跃升至第402位，是上榜的境内房企中排名提升最快的公司。

在稳健财务政策支持下，龙湖今年上半年的业绩保持稳定。期内实现地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元，销售回款率超100%，维持行业高位。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二线城市销售占比达95%。

相较于规模，龙湖更加注重产品品质。集团上半年交付84个项目，6.2万套房源，100%如期交付。同时，龙湖上线“云交付”、“交房即交证”等服务，“以新交心”不断升级用户体验，交付满意度高达90%以上。

截至2023年6月底，集团已售出但未结算的合同销售额为2465亿元，面积约1570万平方米，为未来集团利润持续稳定增长奠定坚实基础。

广积粮、高筑墙

30年来，经历过大小周期的龙湖深知“广积粮、高筑墙”的重要性，一直为黑天鹅事件做好充足准备。在地产主航道之外，龙湖开辟其他战场，经过多年培育，如今已亭亭华盖。

凭借“空间即服务”战略的坚定铺排，龙湖目前已形成开发、运营及服务三大业务板块，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。三大业务板块相互助力与扶持，“一个龙湖”协同效应逐渐显现。

不断拉高的经营性业务收入，为龙湖筑起厚实的粮仓。2023年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元（不含税），同比增长10.4%，经营性利润占比过半，利润结构更加优化。

商业投资方面，上半年如期新增运营5座商场，其中2座为轻资产，轻重并举。截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营商场达81座，整体出租率95.4%。同时，长租公寓品牌冠寓稳步发展，累计已开业11.9万间房源。冠寓开业6个月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增长4%至12.3亿元，5年复合增长51%，盈利能力行业领先。

北京龙湖蓝海引擎产业园是龙湖经营性物业的标杆之一。该产业园由原北京北五环汽配城、建材城升级改造而成，如今焕新为集聚多元商业、社交休闲于一体的全新地标性商业复合办公空间，其中A馆作为龙湖集团总部办公地，B馆则迎来国内知名互联网企业入驻。

事实上，城市更新是一项复杂的系统性工程，更考验运营者的综合改造能力，这其中，龙湖生态体系内强大的联动机制发挥了关键作用。从提出需求、到反馈方案、再到施工改造、后期运营，这得益于其联动机制顺利运转。比如，其中龙湖龙智造为B馆提供EPC（设计、采购、建造一体化）服务，包揽项目土建改造、幕墙改造、机电及室内精装等；龙湖智创生活服务于楼宇管理、节能降耗、应急管理等大楼重点工作。

三十而立，龙湖已经累计实现近90万套品质交付，累计开发项目超1100个；龙湖商业在全国30余座一二线核心城市树立起81座全新的商业地标；龙湖冠寓累计管理超16万间房源，已纳保超4万间；龙湖智创生活截至2022年末的在管面积已经达到3.2亿平方米；快速生长的龙湖龙智造，至今已参与50余个建管项目，建管面积超900万平方米。30载时代跃迁，龙湖栉风沐雨，始终能平稳度过周期。