金茂服务即将在港上市，专家：可与华润万象生活对标

金茂物业服务（以下简称：金茂服务）成为2022年IPO闯关成功的第一支物业股。距离其第一次提交招股书，仅仅过去了5个多月。

2月25日早间，据港交所披露，金茂服务拟全球发售1.01亿股股份，其中香港发售1014.12万股，国际发售9126.95万股。每股发售定价不低于7.52港元，不高于8.14港元，预计至多募资8.25亿港元。公司股票预计于2022年3月10日在港交所买卖，股票代码00816.HK。

金茂服务最新版招股书（以下简称：招股书）表示，本次IPO募资所得主要用于战略投资与收购、升级智慧管理服务系统、开发社区增值服务、用于企业运营资金及一般用途。

与大批递表-失效-再度递表的物企相比，金茂服务的IPO之路显然顺利的多。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，金茂服务在高端物业、绿色住宅管理等方面优势较大。他向时代周报记者表示，有央企背景支持且基础扎实的物业企业，在资本市场上更容易受关注。

营收、净利双增

招股书显示，该公司目前主要经营三条业务线，分别为物业管理服务，非业主增值服务和社区增值服务。

其中，物业管理服务是其营收的重头。截至2021年9月底，物业管理服务营收5.78亿元，占据金茂服务总营收55.2％。

而业务范围方面，截至2021年9月30日，金茂服务在中国20个省、自治区及直辖市的35座城市均有布局，在管建筑面积为2320万平方米，包含96个住宅项目及41个非住宅项目。

单从营收、利润表现来看，金茂服务的表现算得上可圈可点。

招股书显示，营收方面，2018年-2020年，金茂服务的收入分别为5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元，复合年增长率为28.2%，2021年前9个月的收入为10.49亿元，同比增长57.6%。

净利润方面，2018年-2020年，金茂服务实现利润分别约为1750万元、2260万元、7710万元、1.09亿元，复合年增长率逾110.0%，2021年前九个月利润1.09亿元，同比增长2倍多。

不过，需要注意的是，金茂服务净利润虽高，但该公司的的毛利率低于行业平均水平。招股书显示，其2018年、2019年、2020年的毛利率分别为20.0%、19.2%、24.9%，截至2021年9月底，毛利率为29.6%。而中物研协数据显示，2021上半年，51家上市物管企业的平均毛利率在30.7%。

IPG中国首席经济学家柏文喜向时代周报记者表示，整体来看，尽管有较高的业绩增长，但金茂服务的毛利率较低，物管费用高，且规模不大，所以上市之后，投资者仍可能会有一定的顾虑。

事实上，与多数物管企业不同，金茂服务作为中国金茂旗下的物业平台，将自身定位为“高端物业管理及城市运营服务提供商”。这从管理费中可窥得端倪。招股书显示，2018至2020年，金茂服务整体平均物业管理费约为每月每平方米6.2元、5.9元及5.4元，远高于中指研究院公布的百强物企行业平均水平——同期每平方米4.2元、3.9元及3.8元。

仍有母公司依赖症

和大多数房企分拆上市的物企一样，金茂服务也有“母公司依赖症”的困扰。

招股书显示，截至2018年、2019年、2020年以及2021年6月30日，金茂服务在管建筑面积中，来自金茂集团及其合营企业及联营公司所开发的部分，分别占89.8%、 94.2%、87.8%及86.6%。

过于依赖母公司，这无疑桎梏着金茂服务的发展，而金茂服务，也意识到了这一问题。

在招股书中，金茂服务有着这样的表述：虽然我们预期对母企的依赖在未来仍会继续，但我们于2020年开始，已分配更多资源加快与独立第三方物业开发商的业务发展。

招股书中的数据也证实了这一点。金茂服务第三方在管总面积由2019年的70万平方米增加至2020年的220万平方米，物业管理服务收入从2019年的3100万元增加至2020年的4260万元。截至2021年9月底，金茂服务管理32个第三方项目。

同时，金茂服务在招股书中提到：本次IPO所募资金中，有55%将用于战略投资及收购。

换而言之，如何扩大第三方项目占比，进行规模化扩张是金茂服务未来需要考量的重点。

不过，金茂服务虽然存在一些“行业通病”，但多位业内人士均看好其上市后的估值。

稀缺性是首要原因。当前物企上市难度加大，从审批节奏来看，物企获批进度放缓。据克而瑞物管统计，2021年上市的13家物企平均用时205天，同比延后约68天。而金茂此番能够成功募股，意味着在不断收窄的市场中找到了立足之地。

其次的原因，是物业版块的PE均值有所下降，金茂服务或可能给市场带来些许想象力。2020年末，物业版块的PE均值达37.00倍，而2021年末物业板块PE均值仅为17.64倍，降幅高达52.31%。但在柏文喜看来，金茂服务可与华润置地旗下的万象生活进行对标，后者的估值在行业下行的环境下，仍旧保持在55倍PE以上。

“两者之所以可以对标，一方面在管面积构成中都有较大的商办占比。金茂服务招股书显示，除了传统住宅物业外，写字楼等商管物业和城市运营服务同样是集团的发展重点。另一方面，两家公司的业务基本都分布在一二线城市。”柏文喜分析称，自上市以来，华润万象生活的估值一直处于上市物企的前列，“与之相当的金茂服务，在央企托底的背景下，其上市后的估值或许不会太差。”