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天天最资讯丨胡葆森“不躺平”的这一年:卖资产、引国资、保交楼,“河南地产一哥”如今走出困境了吗?

2022-12-30 21:46:39来源:时代周报  

2022年9月1日,建业地产(HK.00832)召开中期业绩会,会上,建业集团董事长胡葆森为公司出现的亏损致歉,“我们一直在进行深刻的反思,从自身找原因,绝不怨天尤人,也拒绝‘躺平’”。

不躺平,简单的三个字贯穿了建业集团的2022年,也是胡葆森2022年的真实写照。在建业“三十而立”的这一年,在当前房地产行业面临诸多不确定性的这一年,胡葆森奋战在自救的前线,而“壮士断腕”也成为了胡葆森这一年的关键词。


(资料图片仅供参考)

事实上,胡葆森曾把他经商的感悟总结为“老胡十悟”,其中一悟为“深秋心态”,即敬畏规律,热时不燥、冷时不弃。“当大家都跟风的时候,形势好的时候不要跟着起哄;但当大家都信心不足、不确定性越来越多、很多人要放弃改行的时候,你能否仍旧坚持下去?”

从2021年9月份的一封“求救信”开始,建业在经历危机的15个月里,胡葆森变得更加主动。

2022年年初至今,胡葆森大刀阔斧地通过调整组织架构,变卖资产、引入国资、与政府积极合作、拿到银行授信额度等种种举措筹措现金流,积极偿还债务,将建业这艘似乎有些偏航的邮轮,尽力拉回到正轨上。

如果以时间线来划分,建业的2022年可大致分为上半场和下半场。上半场,是胡葆森的艰难自救旅程;而下半场,胡葆森则投身到了保交楼的大潮流中。

“建业过去30年坚守河南,在第4个十年还会坚守在这个阵地,坚守信用底线。”胡葆森表示。

上半程:艰难自救

2021年9月,一封名为《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》(以下简称《报告》)在业内流传开来,《报告》显示,在河南汛情和疫情的影响下,建业集团直接经济损失、经营性损失、运营性损失等累计超过50亿元。

这封《报告》将“河南王地产一哥”建业地产已经持续一年多的危机正式摆到桌面上。

2019年,建业地产还是“千亿房企俱乐部”的一员。然而2020年,建业地产开始走下坡路,合同销售金额同比仅增长1.5%,增幅近乎停滞。2021年,其营收、利润等各项指标更是开始走低,截至2021年12月底,建业地产收益同比下跌约 3.1%;年度本公司权益持有人应占溢利同比下跌约 66.4%;年度毛利率同比下跌3.7个百分点。

不过,值得注意的是,尽管建业地产的业绩走低,但在河南范围内,建业地产的市场占有率仍然排名第一。

然而市场环境的不确定性却仍然使建业的境遇不容乐观。在经历市场环境变冷、业绩下滑双重挑战下,2022年2月份,胡葆森提出,未来建业要“做少、做小、做好”,即精简原有赛道,不再开辟新赛道、不再追求规模过快增长。

于是,一场属于建业的自救行动正式拉开帷幕。对于胡葆森来讲,首先要做的就是降成本。

2月份,市场上流传着关于建业集团裁员60%的消息。随后,建业集团公布,其对组织架构进行了一定的调整,将五级管理架构压缩成三级。11月中旬,市场上再度流传关于建业裁员7000人的消息,彼时,时代周报记者向建业方面求证,裁员一事属实。

但显然,仅仅缩减人员成本远不足以使建业渡过危机,如何盘活现有资源,把项目换成现金流,是胡葆森下一步需要考量的问题。

4月份,建业地产宣布与万达集团签署战略合作协议,用旗下7个项目的10年运营权换来了7亿元的现金流;5月下旬,河南省国资企业旗下公司——河南老家文旅接手建业集团旗下电影小镇,以及“只有河南·戏剧幻城”两大文旅项目部分股权。

除上述已经尘埃落定的项目外,胡葆森依然在积极寻求与外部机构进行合作。时代周报记者了解到,建业地产还与中国电建、中海等企业展开合作,通过跟外部机构合作,持续优化资产结构,通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易等方法盘活不动产。

除上文中提到的降低成本和变卖资产外,建业地产自救的重头戏当属“引入国资”,胡葆森将其称为“有益的探索”。

在今年3月份时,建业地产管理层曾透露出与国有平台进行合作,但彼时,谁都没有想到,合作最终的走向是深度股权融合。6月1日,建业地产发布公告称,公司控股股东恩辉投资有限公司(以下简称:恩辉投资)拟出售8.6亿股股份,占建业地产全部已发行股本的29.01%,代价为最高0.80港元/股,约6.88亿港元的代价总额预计将以现金结算。

50天后,国资成为了建业地产的第二大股东。7月21日,建业地产发布公告称,恩辉投资已与河南铁建投集团(以下简称:河南铁建投)下属房地产开发平台河南同晟置业有限公司(以下简称:同晟置业)签订股份转让协议,按0.7325港元每股的价格,向后者出售8.85亿股股份,占公司已发行股份的29.01%,合计约6.48亿港元。

“感谢国资以入股的形式保住了公司主体,这是有益的探索。作为感恩,建业在平稳后,会为稳定河南房地产市场继续发挥主力军作用。”胡葆森表示。

下半程:保交楼

国资入股后的建业地产,正式迎来了下半程的旅程。8月8日,在归还完2022年最后一笔美元债之后,建业地产经营工作的重心作出了调整。建业管理层表示,铺排下半年的结转收入及交付等情况,后续公司将全面复工,保交楼、稳民生。

7月底,郑州一份“百亿纾困基金”方案的出台,曾引发广泛关注。8月初,《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》正式披露,而该基金的首个纾困项目,于8月9日落地于建业地产旗下的郑州北龙湖金融岛写字楼项目。彼时,有知情人士向时代周报记者透露,纾困基金直接通过写字楼项目注资给建业,然后再用一小部分资金去撬动建业的更多项目。

在政策指引、资金注入的加持下,建业地产开启了轰轰烈烈的“保交付”行动。建业方面提供给时代周报记者的最新数据显示,2022年,建业集团(建业地产和中原建业)共计交付166个批次、74756套新房,交付面积达1099.89万平方米。其中,36个批次、13698套房实现了提前交付,譬如驻马店建业·世和府提前300天、南阳建业·龙悦城提前124天交付。

11月份,信贷、债券、股权“三支箭”的陆续落地,房企融资终于开闸。在诸多房企得到银行授信额度、发布定增/配股公告之际,胡葆森也终于看到了一丝曙光。

而胡葆森最近一次出现在公共场合,是2022年12月9日。这一天,建业集团先后与中国建设银行河南省分行、中国工商银行河南省分行两家银行签署战略合作协议。

时代周报记者了解到,合作协议的内容是银行向建业集团提供授信额度——中国建设银行河南省分行拟向建业集团提供不少于150亿元意向综合金融支持、中国工商银行河南省分行拟向建业集团提供不超过人民币100亿元的综合授信支持。

就在12月初,建业集团还与金融机构、其他银行等签订协议。截至目前,建业地产获得银行授信额度超过450亿元。

不过,值得一提的是,直至11月底,建业地产的业绩仍未有起色。建业地产最新公布的《2022年11月未经审核合同销售数据》显示,截至2022年11月30日,建业已取得物业合同销售总额人民币217.86亿元,同比减少为56.2%;总合同销售建筑面积约309万平方米,同比减少为53.6%;

尽管如此,胡葆森对于未来房地产的发展仍报以期待。在建业的中期业绩会上,胡葆森表示,中国的房地产市场,长期肯定向好,因为城镇化仍是整个社会进步的主体。至于近期房地产会不会复苏、什么时候复苏?只是一个时间问题。“对这个时间的判断,我个人既不悲观,也不乐观。”

责任编辑:hnmd003

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